Договор дарения (дарственная) на квартиру в Украине

Содержание

Да простят нас ценители книг, но лучший подарок – это квартира. Только когда речь идет о недвижимости, нельзя просто передать счастливчику ключи со словами «дарю». Юридическую силу такой презент имеет только после того, как будет подкреплен соответствующим документом – договором дарения.

Что такое договор дарения? Гражданский кодекс Украины в 55 главе (717 статье) гласит, что «по договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно имущество (дар) в собственность».

Часто о таком способе задумываются родители, выбирая между завещанием и дарственной, чтобы в будущем не возникло проблем с распоряжением имуществом. Об их отличиях мы тоже расскажем.

Основные отличия между договором дарения, купли-продажи и завещанием

От купли-продажи дарственная принципиально отличается следующими моментами:

  • Дарение предполагает безвозмездность, то есть нельзя ничего требовать взамен.
  • Свою долю недвижимости можно подарить без согласия других собственников. В сделке купли-продажи такой вариант невозможен.
  • В случае с дарственной, можно ставить условия при которых одариваемый станет новым собственником жилья. Например, одариваемый получит квартиру только в какую-то конкретную дату или после того, как вступит в брак. В условиях также можно прописать, что в квартире будет проживать член семьи, которого нельзя выселить и т.д.
  • Когда квартира покупается одним из супругов, в случае развода она будет считаться общей собственностью и делиться в соответствии с законом. Если квартиру дарят одному из членов семьи, она остается его личной недвижимостью.

Важное уточнение: некоторые используют консенсуальный договор дарения (с выдвижением условий), не учитывая то, что в случае смерти одного из участников, документ будет считаться недействительным.

Моделируем ситуацию: дедушка хочет подарить квартиру своему внуку в день тридцатилетия, они заключают договор, но он умирает прежде, чем эта дата наступает. В таком случае право на квартиру получают наследники в установленном законом порядке очереди.

Отличия от наследования:

  • Первое и главное отличие в том, что право собственности в наследовании переходит после смерти завещателя, а в договоре дарения – после подписания бумаг.
  • Завещание можно изменить или отменить в любой момент. Дарственная после подписания имеет юридическую силу.
  • Есть такое понятие как «обязательная доля», которая относится к малолетним, несовершеннолетним или нетрудоспособным детям, супругам и родителям и по закону они вступают в наследство независимо от содержания завещания.
  • У других наследников есть возможность оспорить через суд право на имущество. Оспорить дарственную на квартиру гораздо сложнее и оснований для этого меньше.
  • Оформить завещание проще, присутствие наследника при этом не обязательно.

Читайте также: Документы, подтверждающие право собственности на квартиру в Украине

Как оформить дарственную на квартиру и сколько это стоит?

Важное отличие дарственной от любого другого вида реализации недвижимости – это безвозмездность. Владелец апартаментов отдает недвижимость другому человеку, не требуя ничего взамен. Но все же процесс оформления документов потребует временных и денежных затрат обеих сторон.

Где оформлять?

Безусловно, сами вы не справитесь, потребуется помощь нотариуса. Подойдет как государственный, так и частный.

Есть важное уточнение! Заключать договор необходимо в городе, в котором прописан даритель, одаряемый, либо где находится недвижимость. Достаточно, чтобы соответствовал хотя бы 1 из пунктов. При этом обе стороны сделки обязательно должны присутствовать.

Предположим, даритель из Киева, одаряемый из Днепра, а квартира находится в Одессе. Оформить дарственную вы сможете только в этих трех городах.

И будьте готовы к тому, что этот процесс не ограничится одним визитом к нотариусу. Прежде чем договор будет подписан, специалисту необходимо проверить документы на квартиру, а также не находится ли она под арестом, убедиться, что с документами участников сделки тоже нет никаких проблем, подготовить сам договор дарения недвижимости, прописать в нем все условия, если таковые имеются.

Но и на моменте подписания тоже все не завершается, потому что новый обладатель квартиры должен зарегистрировать дарственную и недвижимость в гос. реестре. Обо всем по порядку.

Какие документы нести нотариусу, чтобы оформить дарственную в Украине?

  1. Правоустанавливающий документ на квартиру, то есть подтверждающий право владения недвижимостью (оригинал).
  2. Технический паспорт – документ, в котором указываются главные характеристики жилья (площадь, количество комнат, план квартиры и т.д.), его можно заказать в государственном или частном БТИ.
  3. Информационная справка БТИ. В законодательство были внесены правки, поэтому такой документ необходимо предоставлять тем, кто приобрел и зарегистрировал недвижимость до 2010 года. У владельцев недвижимости, появившейся позднее 2010 года, на одну проблему меньше, так как в этот период был создан единый электронный реестр и нотариусы имеют к нему доступ.
  4. Справка о составе зарегистрированных лиц в квартире. Выдается по запросу нотариуса Центром предоставления административных услуг (ЦПАУ) в районе, где находится недвижимость.
  5. Разрешение органа опеки и попечительства, если в квартире зарегистрированы недееспособные, малолетние или несовершеннолетние дети, которые выступают одной из сторон дарения.
  6. Согласие супруга или родственника, заверенное нотариально, если жилье является общей собственностью.
  7. Оценка квартиры и имущества. Она необходима для уплаты налога, так как договор дарения предполагает такую процедуру.
  8. Паспорта и идентификационные коды дарителя и одаряемого. Если квартира – подарок для детей, родителей или супруга, то понадобится еще свидетельство о рождении. Это уменьшит налогообложение одаряемого.

Образец договора дарения квартиры выглядит примерно следующим образом.

Цена вопроса: сколько стоит оформить дарственную на квартиру в Украине?

Денежные затраты коснутся как дарителя, так и одаряемого. А сумма будет зависеть от степени родства, гражданства и других условий.

  • При дарении квартиры ближайшим родственникам (детям, родителям, супругам, родным братьям и сестрам, внукам, бабушкам и дедушкам) налог не платится. Заплатить придется только за услуги нотариуса.
  • Если одаряемый не имеет никакого отношения к семье и фактически считается посторонним, то помимо услуг специалиста, придется заплатить 5% налог и 1,5% военный сбор.
  • Подарок недвижимости иностранцу будет стоить дороже. Одаряемому необходимо будет оплатить налог 18% и военный сбор 1,5%.

Затраты дарителя включают госпошлину (1% от оценочной стоимости квартиры), военный сбор 1,5% и административный сбор за услуги нотариусу + учитывайте то, что оценка недвижимости, составление дарственной, её регистрация и т.д. тоже стоят денег. Сумма может быть разной, в зависимости от срочности проведения процедур и от структуры, в которую вы обратились (частную или государственную).

В среднем, затраты на договор дарения квартиры в Украине для родственников I-II степени родства составят не меньше 7 500 грн.

Читайте также: Как восстановить документы на квартиру?

Дарственная на часть квартиры

Договор дарения можно оформить не на всю площадь, а на часть квартиры (долю).

Здесь есть 2 варианта развития событий:

  • Если квартира принадлежит нескольким членам семьи и доли каждого официально оформлены, то совладельцы могут распоряжаться собственными частями как хотят, без согласования с другими собственниками.
  • Если это совместно нажитое имущество/ общая совместная собственность, то обязательно письменное и нотариально заверенное согласие всех владельцев жилья. Если согласия нет, оформление дарственной по закону невозможно.

Договор дарения можно зарегистрировать на конкретную комнату или долевую часть (например, ½ , ⅓ квартиры). В первом случае новому владельцу достанется конкретная комната + он может использовать технические помещения, во втором – человек становится совладельцем наравне с другими и действуют внутренние договоренности проживающих на жилой площади.

Подытожим случаи, в которых нельзя оформить дарственную на квартиру:

  • Если нет согласия от всех владельцев жилья при общей совместной собственности.
  • Если владелец или совладелец недвижимости малолетний или несовершеннолетний. В данном случае необходимо разрешение органа опеки и попечительства.
  • Если на квартиру наложен арест или не погашен кредит за её приобретение. Единственный выход в данной ситуации – оформление письменного согласия кредитора или налоговой службы.

Что может послужить основанием для расторжения договора дарения недвижимости?

  • Уголовное преступление. Если одаряемый совершает уголовное преступление против дарителя или его семьи, при этом суд выносит обвинительный приговор, договор дарения считается недействительным. Если совершено умышленное убийство дарителя, то наследники также имеют право расторгнуть сделку.
  • Психическое расстройство дарителя. Если у человека, который дарит недвижимость, обнаружено психическое заболевание, то это веское основание для расторжения договора, так как он мог не осознавать на что соглашается и к каким последствиям это приведет, а также не исключено, что на него могли оказывать давление. Помимо этого, ставится под сомнение репутация нотариуса, который помогал заключать сделку. Такая безответственная работа может стать основанием для возбуждения уголовного производства.
  • Обоюдное согласие.При обоюдном согласии двух сторон дарственная расторгается без суда. Для этого необходимо обратиться к нотариусу.
  • Фиктивность сделки.Если выявляется, что одаряемый на самом деле не имеет доступа к квартире и она ему фактически не принадлежит после подписания договора, это дает основание считать сделку фиктивной, то есть фальшивой.

Для расторжения дарственной в Украине необходимо обратиться в суд в течение года с момента подписания бумаг, согласно ст. 728 ГКУ. При наличии доказательной базы, суд расторгнет сделку.

Обязательно проконсультируйтесь с юристом, прежде чем выбрать какой-либо из вариантов реализации недвижимости. Это поможет сохранить время, нервы и деньги в будущем.

Читайте также: