Как проверить квартиру перед покупкой?

Покупка квартиры – это серьезный шаг, связанный со значительными финансовыми вложениями. Несмотря на то, что цены на рынке недвижимости в Украине в последние годы снизились, стоимость квартир по-прежнему для большинства украинцев остается недоступной. Понадобится не один год, чтобы собрать нужную сумму. В такой ситуации финансовые потери могут стать огромным испытанием. Поэтому перед оформлением покупки важно убедиться в добросовестности продавца, чтобы не стать жертвой мошенников. Причем чем выше сумма сделки, тем больше будут и финансовые риски. По статистике в 20% случае покупатели сталкиваются с аферистами. Причем как вторичный, так и первичный рынок таят в себе множество подводных камней и опасностей. На первичке чаще всего – это невыполнение сроков сдачи дома или остановка строительства из-за банкротства застройщика. Могут быть проблемы с получением разрешения на проведение строительных работ или с документами на землю. На вторичке – это подделка документов или продажа квартиры, у которой потом обнаруживается еще один законный владелец. Нотариус, риелтор и юрист помогут избежать неприятных ситуаций, однако и вы сами должны знать, на что обратить внимание при покупке квартиры в каждом из этих случаев.

Читайте также: как выгодно купить квартиру в кредит?

Как проверить квартиру перед покупкой в 2019 году на первичном рынке?

Чтобы купить квартиру на первичном рынке, нужно обратиться в отдел продаж понравившегося вам ЖК. Однако не всегда его сотрудники рассказывают все нюансы. О некоторых неприятных моментах они могут умолчать. Поэтому чтобы встреча была максимально эффективной необходимо подготовиться и предварительно собрать как можно больше информации. В интернете вы можете узнать очень многое о своем жилом комплексе и застройщике. Вот как это сделать:

1. Зайдите на сайт застройщика и узнайте, где находится его офис, есть ли городские номера телефонов, какие объекты он уже сдал и как отзываются о нем покупатели. Эта информация поможет вам понять, насколько ему можно доверять.

2. Если застройщик является юридическим лицом, информацию о нем можно найти на сайте Минюста, введя ЕДРПОУ. Так вы узнаете, когда была создана компания, кто ее учредители и какой размер уставного фонда.

3. Обязательно проверьте компанию застройщика по Единому государственному реестру судебных решений. Там зафиксированы все судебные дела, в которых он был замешан.

4. Еще один полезный и доступный сервис – это Публичная кадастровая карта Украины. На ней вы узнаете, кому принадлежит участок и каково его целевое назначение. Если в кадастре значится, что участок предназначен не для строительства многоквартирных домов, но с таким застройщиком лучше не связываться.

5. Если земля, на которой находится новостройка, находится в коммунальной собственности, но нужно проверить, кому она передана в аренду. Сделать это можно на сайте Киевского городского совета и Киевской городской администрации.

6. Зайдите на сайт Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам и убедитесь, что жилой комплекс, в котором вы собрались купить квартиру, не относится к проблемным.

7. Изучите информацию о заинтересовавшем вас жилом комплексе на авторитетных тематических ресурсах, таких как: lun.ua, gdevkievezhithorosho.com, forum.domik.ua и buildersclub.com.ua. Они постоянно отслеживают ситуацию на рынке недвижимости и обновляют данные на своих сайтах.

Полезная информация: какими могут быть документы на квартиру?

Как проверить квартиру перед покупкой

Собрав и проанализировав данные о застройщике и жилом комплексе, можно отправляться в отдел продаж. Идя туда, важно четко представлять список вопросов, на которые вы хотите получить ответ. Первое и самое важное, что нужно сделать на этом этапе – это попросить показать вам все документы на строительство. У застройщика должна быть:

  • Лицензия на строительные работы
  • Градостроительные условия и ограничения
  • Разрешение на строительство дома
  • Документы на землю
  • Проект жилого комплекса и его экспертиза
  • Декларация о начале проведения строительства
  • Технические условия на подключение коммуникаций

Если застройщик отказывается предоставить вам один из документов, это значит, что в нем содержится информация, которая вам не понравится. Можно попробовать получить их напрямую у соответствующих организаций. Например, градостроительные условия и ограничения можно получить по запросу в Департаменте Градостроения и архитектуры, а Технические условия на подключения дома к коммуникациям в Киевводоканале, Киевэнерго и Киевгазе. Но нужно делать отдельный запрос в каждую из этих организаций.

Второе, на что нужно обратить внимание – это договор. Прежде чем подписывать его, изучите все условия. Лучше попросить взять типовую форму домой, чтобы в спокойной обстановке просмотреть все пункты. В Украине не существует единого формата взаимодействия застройщика и покупателя, а, значит, нет и единой формы договора. Факт покупки жилья на первичном рынке может быть подтвержден инвестиционным договором, договор купли-продажи имущественных прав, уплаты паевых взносов через кооператив или долевого участия. Однако в любом из перечисленных случаев в договоре должны быть оговорены следующие моменты:

  • Указана дата введения объекта в эксплуатацию
  • Указана стоимость квартиры
  • Если оформлена рассрочка, то четко прописан график внесения платежей
  • Оговорены условия расторжения договора
  • Прописаны права и обязанности сторон

Перед тем, как подписать договор, обязательно посетите строительную площадку. Обратите внимание на то, сколько техники на ней находится и сколько людей работает. Хорошо, если у вас получится вести наблюдение на протяжении нескольких дней, а лучше недель. Если в вашем жилом комплексе есть уже сданные и заселенные дома, вы можете поговорить с его жильцами и узнать, с какими проблемами они столкнулись и как их решили.

Еще один важный момент при покупке квартиры на первичном рынке – это ее приемка. Чтобы избежать последующих расходов на ремонт, внимательно проверьте, выполнены ли все заявленные в договоре работы и насколько качественно. Что же проверять при приемке квартиры? Вот несколько моментов, на которые обязательно стоит обратить внимание:

  • Площадь квартиры должна соответствовать той, что указана в договоре.
  • В квартире должна быть организована система вентиляции.
  • Стеклопакеты должны соответствовать заявленному качеству.
  • В квартире должна быть проведена разводка системы канализации, отопления и электричества, если это предусматривалось договором.
  • Проверьте также наличие счетчиков и другого оборудования, если его установка была предусмотрена договором. Обратите внимание на качество его монтажа.

Не стесняйтесь задавать вопросы при осмотре квартиры. Вы имеете на это полное право.

Если вы обнаружили дефекты, укажите их в акте приемки-передачи и подписывайте его только после того, как застройщик полностью их устранит.

Собираетесь купить квартиру? Узнайте, как рассчитать стоимость ремонта!

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Проверяем квартиру перед покупкой

На вторичном рынке риск стать жертвой мошенников, пожалуй, даже выше, чем на первичном. Будем рады, если наши советы при покупке квартиры помогут вам. Что же нужно сделать?

1. Идентифицируйте личность продавца

Первым делом посмотрите паспорт. В нем должны быть вовремя вклеены все фотографии. При общении обращайте внимание на поведение. Если человек нервничает или ведет себя неадекватно, то есть риск того, что он может состоять на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, обманывать вас или что-то скрывать. Найдите продавца в социальных сетях и внимательно изучите всю информацию. На персональной страничке обычно есть данные об образовании и местах работы. Пообщайтесь с соседями. Есть несколько интернет ресурсов, помогающих идентифицировать личность. По паспортным данным можно проверить человека на сайте Государственной миграционной службы, а по идентификационному коду – на сайте Государственной налоговой службы.

Только, если вы полностью уверены, что перед вами реальный человек, соглашайтесь на сделку.

2. Проверьте квартиру

  • Убедитесь, что продавец является законным владельцем недвижимости. Мы расскажем вам, как проверить право собственности на квартиру? Здесь все очень просто. У собственника должен быть один из следующих документов: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда. Обязательно посмотрите их оригиналы. Даже нотариально заверенные копии в этом случае не подойдут.
  • Право собственности должно быть зарегистрировано в государственном реестре.  Чтобы проверить квартиру в реестре, зайдите на сайт Министерства юстиции Украины. Зарегистрировавшись на нем, и оплатив услугу, вы получите справку о том, кто является владельцем квартиры, на электронную почту. Однако электронный реестр существует только с 2013 года. Поэтому, если никакие действия с недвижимостью с этого момента не проводились, то информацию в нем самостоятельно вы не найдете. В таком случае придется обратиться в БТИ.
  • Узнать, не находится ли квартира в залоге либо под арестом можно воспользовавшись Единым государственным реестром судебных решений.
  • Убедитесь, что по квартире нет долгов по коммунальным платежам. Это можно сделать через Единый реестр должников, если ввести в форму поиска фамилию владельца или любого лица, прописанного в квартире.
  • Уточните, кто прописан в квартире. Соглашайтесь на сделку только в том случае, если в ней прописан один человек, а именно хозяин квартиры, с которым вы и будете заключать договор купли-продажи. Узнать, кто зарегистрирован в квартире можно из справки о составе семьи. Но лучше взять выписку с полной историей регистрации, чтобы понять, кто и когда был выписан и почему. Это поможет избежать ситуаций, когда, например, человек был выписан из-за пребывания в местах лишения свободы. Вернувшись, он может заявить в суд, о нарушении своих прав.

Проверка недвижимости перед покупкой

При покупке квартиры учитывайте еще несколько важных моментов:

  • Если у квартиры несколько владельцев, то нужно нотариально подтвержденное согласие на продажу от каждого из них.
  • Если владелец квартиры состоит в законном браке, то обязательно понадобится согласие супруга.
  • Если собственник не достиг совершеннолетия, то нужно взять разрешение опекунского совета на продажу квартиры.
  • Для оформления сделки продавец должен оформить в БТИ технический паспорт на квартиру. В нем вы найдете описание параметров жилья. Обратите внимание на то, соответствуют ли данные из него действительности. Бывает, что владельцы присоединяют к своей квартире нежилые помещения, что является незаконным.
  • Продавец также проводит независимую оценку недвижимости, которая затем регистрируется в Единой базе отчетов по оценке имущества. Указанная в ней сумма станет базой для налогообложения.

3. Изучите и проанализируйте цены на рынке недвижимости.

Слишком низкая стоимость квартиры должна вас сразу насторожить. Причем это касается, как вторичного, так и первичного рынка. Никто не станет продавать жилье себе в убыток. Всякое снижение стоимости ниже рыночного уровня должно иметь логическое объяснения. Вам стоит выяснить в чем дело еще до подписания договора, чтобы не получить неприятный сюрприз в будущем.

Надеемся, что наши советы будут вам полезны при покупке квартиры. Зная основные нюансы, вы сможете избежать неприятностей и станете владельцем уютного и качественного жилья.