Как проверить надежность застройщика и жилого комплекса?

Покупка жилья связана с серьезными денежными вложениями, а, значит, и с финансовыми рисками. Не составляют исключения и сделки на первичном рынке. Еще на слуху громкие скандалы с недобросовестными застройщиками, когда тысячи людей потеряли сбережения и так и не дождались своих квартир. Поэтому каждому, кто собирается купить новую квартиру, важно знать, как проверить законность новостройки.

Мы предлагаем несколько простых шагов, которые позволят вам сделать выводы в пользу того или иного застройщика.

1. Узнайте, кто выступает заказчиком проекта?

Мы привыкли к термину застройщик, однако в последней версии Закона Украины «Об архитектурной деятельности», который был принят в 2017 году, физическое или юридическое лицо, имеющее в собственности или пользовании земельный участок и намеревающееся проводить на нем строительные работы, называется заказчиком. Заказчик (он же застройщик) подает заявление в соответствующие органы для получения разрешения на строительство, а после его завершения вступает в права собственности на объект недвижимости. Затем он уступает эти права инвесторам (покупателям квартир). Так оформляется продажа квартир на первичном рынке. В последнее время мы сталкиваемся еще с одним понятием – девелопер. Это предприниматель, который является инициатором проекта, организатором его реализации и привлечения дополнительных инвестиций. Не всегда заказчик и девелопер – это одно и то же лицо. Как раз это и может ввести в заблуждение. Вам как покупателю важно выяснить, кто именно является застройщиком, с кем вы будете подписывать договор и предъявлять претензии в случае его невыполнения. Для этого просто попросите в отделе продаж типовую форму договора. Если заказчик юридическое лицо, то в нем вы увидите название компании и код ЕДРПОУ. Если физическое лицо – то ФИО и идентификационный код.

2. Найдите информацию о застройщике в интернете

Если застройщик – это юридическое лицо, то на сайте Минюста, введя его ЕДРПОУ, вы получите полную информацию о том, когда была создана компания, какой ее уставной фонд, кто ее учредители и руководители. Если компания была создана недавно, а ее директор замешан в скандалах, стоит поискать другой жилой комплекс. Много полезного можно узнать и в Едином госреестре судебных решений. Введя название компании на украинском языке в строку поиска, вы получите список судебных процессов, в которых она фигурировала и по их результатам сможете оценить надежность застройщика и ваши перспективы взаимоотношений с ним.

Если заказчик физическое лицо, то найти информацию о нем еще проще. Введите фамилию в строку поиска, и вы узнаете, чем он занимался и в каких скандалах фигурировал. Не отбрасывайте и социальные сети. Список друзей и фотографии с летнего отдыха тоже много могут рассказать о человеке и его деловых качествах.

3. Проверьте работу компании

Если вы думаете, как проверить надежность застройщика, начните с изучения его деятельности:

  • Узнайте, есть ли у заказчика офис и городские номера телефонов.
  • Внимательно изучите сайт компании. На нем обязательно должны быть сканкопии разрешительной документации, фото или видео отчеты о ходе строительства, форма договора, описания условий инвестирования и контактные данные.
  • На профессиональных форумах прочитайте отзывы о работе застройщика. Выясните, вовремя ли были сданы другие объекты. Посмотрите, как они выглядят на сегодняшний день. Поговорите с жильцами и выясните, с какими проблемами они столкнулись, подписав договор с этой строительной компанией.

4. Проверьте наличие документов на проведение строительства

Как проверить застройщика

Идя в отдел продаж, вы должны четко представлять, какие документы проверять у застройщика. Лучше взять их копии вместе с типовым договором, чтобы дома все внимательно изучить. У строительной компании обязательно должны быть:

  1. Лицензия на проведение строительных работ,
  2. Градостроительные условия и ограничения,
  3. Разрешение на строительство объекта,
  4. Документ, подтверждающий право собственности на землю,
  5. Проект жилого комплекса и его экспертиза,
  6. Технические условия, регламентирующие подключение дома к коммуникациям.

Если хотя бы одного документа из этого списка нет или информация в них не совпадает с условиями, которые вам огласили в отделе продаж, это означает, что могут возникнуть проблемы с введением дома в эксплуатацию. Если в отделе продаж вам не удалось увидеть документы, то попробуйте найти их на специализированных сайтах застройщиков.

Помогут разобраться в ситуации и следующие интернет ресурсы:

Публичная кадастровая карта Украины

На ней вы можете найти участок и узнать, кому он принадлежит и каково его целевое назначение. Если он предназначен для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных сооружений, то строить на ней многоквартирный дом застройщик не имеет права.

Кабинет электронных сервисов

Здесь можно увидеть все существующие обременения на участок. Правда для этого придется зарегистрироваться и оплатить услуги по формированию информационной справки.

Сайты местных исполнительных органов

Если земля находится в коммунальной собственности, то нужно проверить, когда и кому она была передана в аренду. Это можно сделать на сайте Киевского городского совета и Киевской городской администрации.

Сайт Государственной архитектурно-строительной инспекции

Градостроительные условия и ограничения не выкладываются в открытый доступ. Чтобы их получить, нужно обратиться с запросом в Департамент Градостроения и архитектуры. Так же обстоять дела и с Техническими условиями на подключения дома к коммуникациям. Чтобы их увидеть придется обращаться отдельно в Киевводоканал, Киевэнерго и Киевгаз с запросами и не факт, что вы получите на них ответы.

5. Внимательно изучите условия договора

Прежде чем подписывать договор, внимательно изучите его содержание. В нем обязательно должны быть оговорены следующие моменты:

  • Срок действия договора и дата введения объекта в эксплуатацию,
  • Стоимость квартиры и график внесения платежей при рассрочке,
  • Валюта, в которой будут проводиться расчеты,
  • Условия расторжения договора,
  • Условия пересмотра стоимости квартиры, если ее площадь окажется больше или меньше той, что была указана в договоре,
  • На кого будет возложено оформление права собственности,
  • Гарантии застройщика.

6. Посетите строительную площадку

Лучший способ убедиться в добропорядочности застройщика – это самому посмотреть, как идет строительство. Ведите наблюдение минимум в течение двух недель. Обратите внимание, сколько людей и единиц техники находится на площадке, как быстро идет процесс строительства и сколько часов в день оно ведется. 

7. Изучите цены на рынке недвижимости

Сегодня на рынке недвижимости предложение превышает спрос. Застройщики придумывают акции и снижают цены для того, чтобы оживить рынок. Однако никто из них не будет работать себе в убыток. Поэтому если вы видите, что цена на квартиру явно занижена, это повод сомневаться в добросовестности застройщика и как минимум тщательно проверить наличие документов и ход строительства.

Это интересно: застройщики Украины

Если вы не знаете, как проверить надежность жилого комплекса и застройщика или у вас просто нет на это времени, стоит обратиться за помощью к юристу. Может дать совет и риелтор. Однако стоит учитывать, что он заинтересован в получении гонорара от продажи и не всегда будет защищать ваши интересы.

Помните, что покупка недвижимости – это ответственный и сложный процесс и только от вашей настойчивости будет зависеть, как быстро вы сможете отпраздновать новоселье.

В Украине не существует единого формата договора, по которому оформляются взаимоотношения заказчика строительства и покупателей. Вам могут предложить заключить инвестиционный договор, договор купли-продажи имущественных прав, уплаты паевых взносов через кооператив или долевого участия.

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка – это документ, в котором зафиксированы требования к строительству относительно этажности, плотности застройки, благоустройства и озеленения территории и т.д.

Читайте также: Как выбрать квартиру в новом доме?

Какая разрешительная документация нужна на строительство зависит от класса объекта. Если речь идет о классе СС1 (незначительные последствия), то процедура получения разрешения будет упрощенной. Для классов СС2(средние последствия) и СС3(значительные последствия) предусмотрена полная разрешительная процедура, которая предполагает получение разрешения на строительство, экспертизы проекта и сертификата готовности к эксплуатации.

Читайте также: