Миссия выполнима: снять квартиру и не облажаться

Содержание

В этой статье не будет сухой и формальной информации. Только личный опыт, только хардкор. За 6 лет жизни вне родного города, мне пришлось четырежды арендовать квартиру. Причины были разные: смена работы и неудобное расположение, банальная продажа недвижимости хозяевами, проблемы с соседями, которые возникли из-за посуточной сдачи жилья. Поскольку борьба с ветряными мельницами под силу только Дон Кихоту, все решалось банально – переездом, на который в среднем давалось от 2 до 4 недель. Знаю ли я как снять квартиру, не заработав при этом нервный тик и парочку седых волос? Да, и готова поделиться несколькими советами.

Нужен ли для аренды посредник – риэлтор?

Нет. Риелтор – не гарант безопасности. И хотя он обещает правовое сопровождение сделки, по факту она заключается лишь в проверке документов владельца недвижимости. Вы, как потенциальный арендатор, имеете такое же право с ними ознакомиться или даже взять копии. Чтобы убедиться в подлинности бумаг, не нужно быть гением. А сам договор аренды не заверяется нотариально. Зачастую риэлторы находят его в свободном доступе в Интернете и распечатывают, внося минимальные правки. Если что-то пойдет не так, специалист не понесет никакой ответственности.

При этом вам придется заплатить за его услуги от 50 до 100% от месячной стоимости аренды, в разных городах и агентствах цифра отличается.

Еще одна особенность – чем дороже квартиру вы ищете, тем больше в вас будут заинтересованы. В приоритете клиенты, сделка с которыми принесет больше выгоды.

Вам будет интересно: 10 ресурсов для поиска жилья

С какими трудностями можно столкнуться при самостоятельном поиске?

Предложения от хозяев квартир на досках объявлений и тематических площадках сложно найти, потому что недобросовестные агентства и риэлторы используют в своей практике такую схему: копирую фото и информацию, размещают такое же предложение на разных ресурсах от своего имени и жалуются на первоисточник. В худшем случае – объявление от собственника удаляют, в лучшем – оно продолжает существовать на сайте, но в поисковой выдаче находится в самом низу.

Всю информацию приходится тщательно фильтровать, проверять, сравнивать, что занимает много времени. У людей, которые снимают квартиру в первый раз, это часто вызывает трудности.

Эффективные методы поиска

Самый лучший вариант – сарафанное радио. Спросите у своих друзей, знакомых, коллег, одногруппников, есть ли среди них те, кто сдают квартиру. Возможно, долго искать не придется.

Еще один простой и надежный способ – публикация записи в соцсетях. Во-первых, ее увидит адекватная аудитория, информация быстро распространяется благодаря репостам. Такой способ минимизирует риски.

Также в социальных сетях есть профильные группы для рантье и арендаторов, в том числе с предложениями исключительно от хозяев. Соответственно, они будут без комиссии. Чуть ниже приведу конкретные примеры таких сообществ.

Если с помощью этих способов подходящего предложения не нашлось, тогда приступайте к поиску на досках объявлений. Пользуйтесь фильтрами «от собственника», «без посредников». Будьте готовы к тому, что вам попадется много нерелевантных или откровенно мошеннических предложений. Отличить их несложно.

Мошенничество при аренде квартир

Если вы видите явное несоответствие квартиры и цены, будьте уверены, что это предложение не от самого доброго и щедрого в мире человека, а от того, кто хочет поживиться на чьей-то наивности и невнимательности.

Пример такого объявления на фото. На помощь приходит простой способ проверки подлинности фотографий. Нажмите правую кнопку мыши и в выпадающем меню выберите «Найти картинку (Google)».

Эта функция находит такие же снимки в интернете, если они уже где-то использовались. В данном случае мы видим, что такая же квартира размещена еще в Кривом Роге и Одессе.

В лучшем случае, это окажется уловкой риэлтора, чтобы найти себе клиента. Человек звонит для уточнения деталей, ему говорят, что эту квартиру уже сдали, но есть похожая на несколько тысяч дороже и расположена она в другом районе. Уточняют что конкретно вы ищете, вносят телефон в базу и спамят неподходящими предложениями в надежде, что одно из них вам все же подойдет.

В худшем случае – это мошенники, которые попросят внести предоплату за просмотр и затем скроются. Иногда такие псевдо-риэлторы снимают офис на 1-2 дня для создания видимости серьезной организации. Затем, собрав за несколько дней деньги с наивных людей, бесследно пропадают, меняя номера телефонов.

Еще один способ, который используют аферисты – пересдают жилье. К примеру, находят квартиру, которую сдают посуточно, снимают ее на день, затем создают объявления с ней же о долгосрочной аренде с ценой ниже среднерыночной. Естественно, находятся те, кто верит и записываются на просмотр. Мошенник показывает квартиру, предоставляет липовые документы или не показывают никаких, кормя завтраками. А дальше все очевидно: заключают фальшивый договор и забирают задаток за квартиру или всю сумму за первый и последний месяц. На следующий день приходит настоящий владелец апартаментов, обнаруживает в ней совсем других жильцов и выселяет.

Иногда у квартиры несколько владельцев, но при сделке присутствует лишь один из них. Через время выясняется, что второй собственник не знал о происходящем и против сдачи жилья.

Запомните, никогда не вносите предоплату до просмотра квартиры, документов и подписания договора об аренде! Любая услуга оплачивается после, по факту совершения сделки.

Как купить квартиру без денег?

С какой ситуацией столкнулась я?

В роли риэлторов часто выступают друзья или знакомые владельцев квартиры. Они распечатывают найденный в интернете договор, включают все свои актерские таланты, запылившиеся со времен школы и университета, и помогают совершить сделку. Как уже говорилось, договор аренды не заверяется нотариально, поэтому заморачиваться не приходится. А оплаченную комиссию 50%-100% от месячной аренды в итоге делят с хозяином квартиры пополам.

Распознать сразу это сложно, я узнала гораздо позднее и случайно.

Что сделать, чтобы себя обезопасить? Попросите у риэлтора документ, подтверждающий законность его практики. Также многие риэлторы имеют членство в различных украинских организациях. Например, в Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСН(р)У) или Украинской гильдии риэлторов. Этого будет достаточно, чтобы совершить сделку без рисков. 

Где искать?

Доски объявлений и тематические площадки:

Группы в Фейсбук:

Как видите, у сообщества говорящее название. Здесь все желающие ищут варианты комнат, квартир, домов в Киеве, а также сожителей для совместной аренды.

Еще одна закрытая группа, в которой доступны предложения от хозяев апартаментов в Украине и Европе.

Каналы в Telegram:

Здесь публикуются предложения о купле-продаже, аренде, поиске недвижимости в Украине.

На деле их гораздо больше, но физически невозможно мониторить все площадки, да и многие предложения повторяются. Уже через несколько дней вы начнете это замечать. 

Мои поиски увенчались успехом благодаря сайтам olx, lun и группе в Фейсбук «Риелторы – зло».

Какие документы проверять при аренде квартиры?

Чтобы убедиться в порядочности арендодателя и легальности предложения, обратите внимание на эти документы:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • ИПН и оригинал паспорта собственника;
  • письменное согласие от всех владельцев квартиры на аренду, если такие есть.

Вы имеете право сделать их копии.

Что такое правоустанавливающий документ? Это нотариально заверенная бумага, в которой указан способ получения недвижимости (купля-продажа, дарение, наследование, мена и т.д.) и данные о его владельце.

Информацию о праве собственности можно проверить самостоятельно, заказав справку на сайте Министерства юстиции Украины. Данные будут взяты из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Цена вопроса около 20 грн. Но будем откровенны, мало кто заморачивается так сильно. Как правило, достаточно перечисленных выше документов.

Зачем нужно письменное согласие совладельцев мы уже описывали выше. Таким образом вы лишите себя дополнительных рисков.

Какую квартиру выбрать для аренды?

Безусловно, критерии у всех разные, как и финансовые возможности, но есть важные детали, о которых не все задумываются.

Не первый и последний этаж

В одной из квартир я жила на втором этаже. Так вот, несмотря на неплохие стеклопакеты, слышно было все: от шума проезжающих машин до ночных посиделок на лавочках. Особенно хорошо все это ощущалось летом, когда открывались окна. Опыт проживания на последнем этаже был не лучше. Летом невероятно нагревалась крыша, из-за этого в помещении была невыносимая духота и не спасал даже кондиционер. Самое сносное время для жизни наступало ночью.

Расположение и удаленность от места учебы или работы

Кажется очевидным, но многие снимают квартиру на окраине или вдали от метро, если оно есть в городе, потому что там цены дешевле. При этом не закладывают стоимость проезда. К примеру, вы живете в Киеве и выбрали жилье на Троещине. Чтобы доехать до ближайшей станции метро, придется потратить от 6 до 8 грн, затем поездка на метро обойдется в дополнительных 8 грн и еще столько же в обратную сторону. В месяц вы будете тратить от 600 грн. Иногда себе дороже переплатить 1000 грн, но поселиться в пешей доступности от работы или места учебы. Взамен вы получите больше сна и комфорта.

Соседство и вероятность проблем с коммуникациями

Несколько раз при просмотре квартир я сталкивалась с предыдущими жильцами и это было хорошим шансом, чтобы задать вопросы. Я спрашивала о соседях, коммунальных платежах, как часто приходят хозяева и насколько они адекватны, тепло ли зимой, бывают ли перебои с водой, отключают ли лифт и т.д. И это действительно важно. Так, в одной из квартир благодаря жильцам удалось узнать, что по соседству живет пожилая женщина, которая круглосуточно смотрит телевизор на максимальной громкости и иногда по ночам звонит всем соседям в дверь, чтобы поинтересоваться какой-то глупостью. Отчасти они переезжали из-за нее. О таком в объявлениях не напишут!

Посмотрите карты отключения горячей воды, где отображаются ремонтные работы коммуникаций. По ним можно увидеть как часто бывали проблемы ранее.

Количество прописанных людей в квартире

Учтите, что платежки за коммунальные услуги, если нет установленных счетчиков, будут зависеть от количества прописанных жильцов.

Братья наши меньшие

Никогда не скрывайте информацию о том, что у вас есть животные. Да, заглавие «сдам квартиру паре без животных и детей» раздражает даже тех, у кого их нет. Но будем откровенны, собственник имеет право диктовать условия. Что сделать, чтобы убедить владельца квартиры? Предложите прописать еще один пункт в договоре аренды, что при любом испорченном питомцем имуществе будет возмещена полная его стоимость или оплачен ремонт. Или скажите, что готовы внести денежный залог не за первый и последний месяц, а сразу за три. Это покажет серьезность ваших намерений и готовность нести ответственность.

В остальном же все зависит от ваших представлений о комфорте, потребностей, количестве багажа, с которым переезжаете (возможно, вместе со своей мебелью) и финансовых возможностей.

Вывод напрашивается следующий: будьте внимательны, никогда не вносите сумму задатка заранее (до просмотра квартиры), проверяйте все документы и делайте копии, хорошо изучите все предложения на рынке и взвесьте все за и против относительно расположения.

Читайте также: