13 правил осмотра квартиры перед покупкой

Содержание

Любой человек, принявший решение покупки квартиры, неизбежно погружается в бесконечный процесс поиска, просчетов и сравнений. Наконец вы определились с выбором и хотите, чтобы ожидание и реальность совпали. На что обратить внимание при осмотре квартиры в новостройке, чтобы не пожалеть об инвестиции? Два главных критерия – юридический аспект (порядок с документацией, надежность застройщика) и физическое состояние недвижимости.

Вы можете купить квартиру в уже построенном доме и тогда процесс осмотра будет проходить прозрачнее и проще (отличный вариант для инвесторов, которые хотят сдавать квартиру в аренду). Но гораздо больше людей покупают жилье для себя и вкладывают деньги на этапе котлована, желая сэкономить. Оба случая приемки жилья имеют ряд особенностей, о них и поговорим.

Проверьте законность новостройки

О юридическом аспекте мы уже писали подробно в одной из предыдущих статей, главные правила сводятся к следующему:

  • Начните изучать информацию о ЖК и застройщике еще до поездки в отдел продаж. Большинство комплексов имеют свой сайт, где указывается электронный адрес. Воспользуйтесь этим и запросите документы, подтверждающие законность постройки.
  • Проверьте соответствие целевого назначения земли, это можно сделать самостоятельно с помощью кадастровой карты Украины. Введите адрес или кадастровый номер и отметьте интересующее здание на карте. Всего несколько кликов и вам будет доступна вся информация. Иногда девелоперы получают разрешение на строительство социальных объектов, а вместо этого строят жилые дома, быстро распродают квартиры на этапе возведения, но здание не вводят в эксплуатацию из-за несоответствия. По итогу вкладчики остаются без денег и жилья, оббивая пороги местных правоохранительных органов и судов.
  • На сайте Министерства юстиций можно сделать бесплатный запрос, благодаря которому получить дополнительные сведения о застройщике и его судебной истории.
  • Если вы живете в столице, проверьте, нет ли интересующего вас комплекса в списке нелегальных ЖК Киева. Также найти постройки с нарушением градостроительного законодательства можно на сайте Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам. Общественная организация консультирует и оказывает юридическую помощь вкладчикам.

Сбор информации по такой схеме не займет много времени, но обезопасит вас от потери большой суммы денег. К тому же, если вы в будущем захотите продать апартаменты, у вас не возникнет никаких проблем.

Предположим, вы внимательно ознакомились со всеми документами и хотите осмотреть квартиру в новостройке.

На что обратить внимание при осмотре квартиры в построенном доме?

Как правило, первый осмотр жилья у потенциальных инвесторов – ознакомительный. Вам демонстрируют различные планировки, водят по придомовой территории и делятся преимуществами комплекса. Кстати, о том, как выбрать квартиру в новостройке, мы писали отдельную статью.

Заранее можете запросить договор участия в долевом строительстве, в котором должен быть прописан перечень работ, выполняемых застройщиком. Так вы узнаете чем должна быть укомплектована квартира, какие монтажные работы проведены, наличие инженерных коммуникаций и т.д. Без этого вы просто не сможете выявить несоответствия.

Несколько важных правил:

1. Обратите внимание на то, соответствует ли постройка плану проекта, который изображен на сайте. Достаточно ли пространства на придомовой территории, чтобы было реализовано все обещанное.

К сожалению, далеко не всегда ожидание с реальностью совпадают. Вот один из наглядных примеров, взятых из интернета.

2. Идите на объект в светлое время суток. Очевидно, что при дневном свете все недочеты будут гораздо лучше видны.

3. Вы вошли в квартиру. Какие дефекты можно увидеть невооруженным глазом и без привлечения дополнительного оборудования или специалистов?

  • Обратите внимание на то, как проведены строительно-монтажные работы. Есть ли трещины, потемнения на стенах, влага или грибок.
  • Посмотрите как установлена система отопления и радиаторы. 
  • Убедитесь, что канализация, водоснабжение и вентиляция подведены. Корректность последней можно проверить с помощью обычного листка бумаги. Поднесите его к вентиляции и понаблюдайте. Если бумага прилипла к решетке, то все работает правильно.
  • Двери и окна должны открываться и закрываться легко. Герметичность установки окон можно проверить с помощью того же листа бумаги. Откройте створку, поместите лист между ней и рамой и закройте. Если лист не упал и его сложно вытащить, то все в порядке.
  • Поинтересуйтесь материалом наружных стен и утеплителя.
  • Проверьте материалы отделки квартиры, сравните с документацией (штукатурные работы, стяжка пола, гидроизоляция в санузлах и т.д.).
  • Отдельное внимание уделите планировке жилья, убедитесь, что она для вас оптимальная.

Этого будет достаточно, чтобы составить первое впечатление.

Если же, взвесив все за и против, вы решились на приобретение жилья в данном комплексе в новой очереди, то окончательный осмотр квартиры перед подписанием акта приема должен быть более тщательным.

Что проверить перед подписанием акта приема-передачи квартиры?

Деньги вложены, дом построен, получено разрешение на ввод в эксплуатацию и застройщик приглашает на приемку квартиры. Поверхностными осмотрами уже не обойтись, ведь за дополнительный ремонт и устранение погрешностей девелопера придется платить вам.

Чек-лист приемки квартиры будет заключаться в следующем:

1. Измерьте площадь жилья. Как правило, застройщики указывают в договоре, что фактическая площадь после завершения строительства может отличаться от проектной как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены. Происходит это из-за технических погрешностей. В среднем, разница составляет от 0,3 до 3 м². Обезопасьте себя и пропишите при подписании договора стоимость «бонусных» квадратных метров, если они появятся. Девелоперы часто пользуются ситуацией и взимают плату за них не по той цене, которую вы вносили пока дом строился, а ту, которая актуальна на момент сдачи его в эксплуатацию (значительно выше).

2. Не многие знают, но в договоре можно прописать, что при нарушении сроков строительства дома, застройщик будет обязан заплатить пеню. В результате она может погасить те самые «лишние» метры.

3. Проверьте ровность стен и потолков, высоту последних, стыки, их отделку. Не должно быть никаких осыпаний и неравномерной покраски.

4. Стяжка пола не должна крошиться и иметь пузырьки воздуха. А также проверьте горизонтальность стяжки с помощью уровня.

5. Размеры межкомнатных дверных проемов должны соответствовать СНиПам (строительным нормам и правилам), иначе возникнут проблемы с подбором подходящих заводских дверей и их установкой.

6. Окна и входные двери должны соответствовать тем, что заявлены в договоре (фима, комплектация) и быть правильно установлены.

7. Обратите внимание на батареи – они должны быть укомплектованы, закреплены и подключены к системе отопления. Особое внимание уделите установке. Согласно СНиПам, радиатор должен быть удален от стены на 0,3-0,5 см, от подоконника – на 10 см и от пола – на 10-12 см.

8. Тщательно проверьте работу коммуникаций — электросети, канализацию, отопление и вентиляцию.

9. Проверьте целостность пломб и запишите показания счетчиков, а лучше – сфотографируйте.

10. По возможности возьмите с собой фотоаппарат и фиксируйте все, что не будет соответствовать установленным нормам.

Если вы не знаете как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно и совсем не разбираетесь в технических особенностях, доверьтесь профессионалам. На сегодняшний день существует множество компаний, которые можно нанять для приемки квартиры у застройщика. Благодаря специальному оборудованию, они смогут выявить все дефекты, а также проконсультировать относительно существенности проблем. Цена за работу, как правило, колеблется в пределах 1 доллара за м².

Что делать, если обнаружили проблемы?

Во-первых, все претензии нужно оформить письменно и составить акт, в котором будут перечислены выявленные нарушения. В дефектной ведомости обязательно укажите до какого срока должны быть устранены несоответствия. Не торопитесь подписывать финальный акт приема-передачи!

На какие законы ссылаться?

  • ст. 28-30 закона «О защите прав потребителей»
  • ст. 882-886 Гражданского кодекса Украины

Согласно законодательству, гарантийный срок при капитальном строительстве жилья составляет 10 лет со дня принятия объекта заказчиком. Все недостатки, допущенные по вине подрядчика, должны устраняться за его счет, а также предусматривается дополнительное возмещение убытков за ненадлежащее выполнение пунктов договора.

Финансовая сторона регулируется по обоюдной договоренности, пропишите в документе каким образом будет осуществлена оплата: подрядчик перечислит деньги после того, как будет завершена работа, самостоятельно исправит недочеты или возместит убытки до начала работ.

Если дело дошло до суда, в случае положительного рассмотрения иска, ответчик (застройщик) должен будет не только возместить сумму, которая покроет работы для устранение недоработок девелопера, но также оплатить проведение экспертизы, на основании которой будет требоваться конкретная сумма, и судебный сбор.

Гораздо сложнее обстоят дела, если проблемы обнаруживаются после подписания договора. Многие замечают дефекты в момент, когда начинают делать ремонт. Доказать, что что-то повредилось, неправильно работает, отпало, дало трещину не по вашей вине будет непросто.

Еще хуже обстоит ситуация с обещанными объектами на придомовой территории. Предположим, девелопер на генплане жилого комплекса указал, что будет построена парковка, игровая площадка или же детский сад, а по факту благоустройство территории оказалось совсем другим. В таком случае придется собирать доказательства, делать письменные обращения девелоперу, собирать его ответы, подавать заявление в прокуратуру. Процесс длительный и неприятный.

Выводы можно сделать следующие:

  • Тщательно проверьте информацию о застройщике, документы на землю (право на нее, целевое назначение) и разрешение на строительство.
  • Заранее запросите информацию о квартире, комплектации, отделке, чтобы понимать соответствует ли описание действительности. Осматривайте жилье больше одного раза и просите показать разные планировки.
  • При первом осмотре какие-либо дефекты без дополнительного оборудования можно увидеть только в случае, если они очень явные, поэтому приходите на объект днем.
  • Обратите внимание не только на апартаменты, но и на придомовую территорию, соответствует ли она плану.
  • При выявлении дефектов, не подписывайте акт приема-передачи до их устранения или возмещения стоимости.
  • Если у вас нет знаний о строительных нормах и правилах, а также необходимого инвентаря, воспользуйтесь услугой компании по приемке квартир от застройщиков. Профессионалы оценят качество работ и помогут сформулировать претензии к застройщику.
  • Помните, что устранять все недочеты должен девелопер за свой счет.