Іпотека в Україні: все, що потрібно про це знати

Зміст

Що таке іпотека та чим вона відрізняється від кредиту?

Іпотека – це застава нерухомості. Тобто банк видає кошти під відсоток, а в якості гарантії повернення грошей, бере в заставу нерухоме майно, яке ви купуєте.

Найчастіше іпотеку сприймають як кредит на придбання житла. Але є принципова відмінність – купуючи квартиру в іпотеку, ви стаєте її власником відразу, а не після завершення виплат. Тому деякі замість витрат на орендоване житло бачать сенс в придбанні квартири за допомогою банківської позики.

Але спочатку необхідно визначитися з тим, як кредитують банки, на яких умовах, які у них критерії до позичальників і скільки доведеться переплатити.

Намагаючись розрахувати іпотечний кредит, ви обов'язково зіткнетеся з такими поняттями:

  • Перший внесок
  • Процентна ставка
  • Аннуітет
  • Термін кредитування

Розповімо трохи докладніше про кожне з них.

Перший внесок. Це та частина від загальної суми, яку ви готові заплатити продавцю житла одноразовим платежем, перш ніж звернутися до банку. Сума, що залишилася, буде видаватися у вигляді іпотечної позики. Чим більший перший внесок, тим лояльніший банк до кредитора та пропонує більш вигідні умови.

Зверніть увагу, що багато банків стягують додаткові комісії за видачу кредитів, а також нав'язують невигідні варіанти оформлення обов'язкової страховки. Це значно впливає на кінцеву суму, тому уважно перевіряйте пропоновані умови.

Процентна ставка. Це сума, виражена у відсотках, яку платить позичальник кредитору за користування позикою. Чим менше ставка, тим краще. Вона залежить від того, яким був перший внесок, а також від типу житла, що купується (вторинний або первинний ринок). Річні ставки для первинного житла зазвичай вище, ніж для вторинного.

Особливості ануїтетних платежів. Напевно, це словосполучення вам мало про що говорить. Це схема розрахунку кредиту, при якій розмір платежу буде однаковим протягом всього терміну погашення кредиту. У перший період виплат у складі платежу будуть переважати відсотки, а в останній – тіло кредиту. Але якщо ви плануєте виплатити суму достроково, то даний варіант не підходить, віддайте перевагу так званій класичній схемі.

Термін кредитування встановлює банк в залежності від рівня вашого доходу та показників, описаних вище. Чим менше термін, тим менше переплата.

На жаль, з огляду на сьогоднішні реалії, звичайному громадянину України із середнім доходом (15 000 грн.) доведеться збирати на квартиру не менше 20 років, відкладаючи щомісячно до 3 тис грн. При цьому при найоптимістичніших підрахунках, за 20 років вдасться зібрати 720 тис грн. А якщо врахувати, що ринок нерухомості в Україні не стоїть на місці та дорожчає, то шанси нажити дах над головою тануть або зводяться до житла економ-класу.

Саме тому багато хто замислюється про те, як купити квартиру, не маючи всієї суми одразу. Деякі українські банки пропонують спільні програми кредитування з забудовниками, з їх допомогою покупці можуть заощадити.

Наприклад, банк «Глобус» співпрацює з компанією «Укрбуд», їх програма передбачає, що сім'я, яка сплатить початковий внесок від 60%, зможе оформити кредит під 2% на перший рік, а на наступні (до 19 років) – під 24%.

В ЖК «Файна таун» за допомогою Ощадбанку можна взяти квартиру з першим внеском 30% і перші два роки процентна ставка складатиме 12%, а в залишившийся період – 20%.

Умови отримання кредиту на нерухомість в Україні

Оформлення іпотеки на житло в 2019 році займає до 3% всіх банківських операцій.

Левову частку з них уклали держбанки. За даними Національного банку України, в 2018 році вони видали більше половини всіх іпотечних кредитів, в більшості випадків – на придбання вторинного житла.

В середньому кредит на житло видають українцям під 20-24% річних, при цьому потрібно мати офіційний дохід вище середнього (від 20 тис грн) і значний стартовий капітал. При цьому бажаний вік позичальника – до 50 років.

Неофіційний дохід банки теж готові враховувати, але доведеться довести свою надійність та платоспроможність. Як правило, розраховуючи виплати, співробітники банку виходять з того, що сума не може перевищувати 50% щомісячного доходу. Тобто якщо банк зобов'язує щомісяця платити 8 тис грн, то дохід повинен становити не менше 16 тисяч.

Які умови пропонують за кордоном?

У країнах, де ризики банків менше, а рівень інфляції в рік коливається в межах 1%, іпотечний кредит можна взяти до 7% річних..

Наприклад, в Польщі процентна ставка не перевищує 4%. Для громадян країни та резидентів цей показник відрізняється менш ніж на 1%.

У США іпотеку можна взяти на 30 років, при цьому фіксована ставка не перевищить 7%, середній показник – до 4%. Крім цього, більше 20% американців проживають в так званих «мобільних будинках», вартість яких коливається в межах $35000. Вони виготовляються на спеціальних фабриках і в уже готовому вигляді ставляться на орендованій землі. Інвестицією в нерухомість це складно назвати, але це цілком гідна альтернатива.

Які документи потрібні для отримання іпотеки?

У різних фінансових установах умови можуть відрізнятися, але базовий перелік зводиться до наступних документів:

  • Заява (складається в банку)
  • Анкета позичальника (також заповнюється в банку)
  • Оригінал паспорта позичальника та його дружини / чоловіка, якщо перебуваєте у шлюбі
  • Ідентифікаційний код
  • Довідка про доходи з місця роботи (форма №3), яка підтверджує займану посаду та заробітну плату за останні 6-12 місяців
  • Трудова книжка (копія)
  • Довідка про державну реєстрацію для підприємців

Банки можуть запитувати додаткові документи: водійські права, що засвідчують особу, свідоцтво про шлюб, довідку з психоневрологічного диспансеру тощо.

Які програми іпотечного кредитування пропонують українські банки?

Розглянемо на прикладі найбільш відомих банків нашої країни.

ПриватБанк пропонує своїм клієнтам наступні умови:

  • 17,9% річних на первинному ринку, 14,3% – на вторинному
  • максимальний термін кредитування – 20 років
  • перший внесок (аванс) – від 25%
  • одноразова комісія – 1% від суми

В Ощадбанку можна розраховувати на такі варіанти:

  • від 15% річних на первинному ринку (залежить від партнерської програми), на вторинному – 19,99%
  • термін кредитування – до 20 рокі
  • аванс – від 30%
  • одноразова комісія – 1% від суми (не менше 1000 грн)

Є кілька переваг: річна ставка фіксована і банк не може змінити її в односторонньому порядку, для пільгової категорії громадян (наприклад, переселенців) термін кредитування збільшується до 30 років, а перший внесок становитиме від 10% при річній ставці 18,9%.

В Укргазбанку є велика кількість партнерський програм із забудовниками «ZIM CAPITAL GROUP», Інтергал-Буд, ВАТ ХК Київміськбуд та ін.

Умови пропонуються наступні:

  • в деяких партнерських програмах від 0,01% за перший рік кредитування та 19,9% за наступні 19 років на первинному ринку. На вторинному – 18,80%
  • термін кредитування – до 20 років
  • початковий внесок – від 20% на вторинному ринку та 30% в новобудовах
  • одноразова комісія – 0,8% на вторинному ринку та 0,9% на первинному.

Деякі банки пропонують іпотеки без початкового внеску, але такий варіант доступний тільки для тих, у кого вже є нерухомість, яку фінансова структура зможе взяти в якості застави. Крім того, позичальники без початкового внеску не викликають довіри, тому банк підвищує таким клієнтам річну ставку ще на 2-3%.

Скільки коштуватиме іпотека на квартиру в Києві?

Як приклад візьмемо житло в Голосіївському районі. Середня ціна за 1 м² тут становить 23 500 грн.

Однокімнатна квартира (40-56 м²) середнього сегмента, наприклад, в ЖК «Паркова долина» буде коштувати від 906 тис грн.

Розглянемо який варіант іпотечного кредитування може запропонувати ПриватБанк для придбання такого варіанту.

Припустимо, ви розраховуєте виплатити іпотеку на квартиру за 10 років.

У якості мінімуму банк запросить 25% початковий внесок від вартості житла, у нашому випадку – 226 500 грн.

Щомісячні виплати за ануїтетною схемою складатимуть 16 342 грн.

Річна ставка складе 18,06% річних.

За підсумком, за 10 років доведеться переплатити 1 055 040 грн.

Крім цього, потрібно буде заплатити одноразову комісію фінансовій установі, в ПриватБанку вона становить 1% від суми.

Пільги на іпотеку в Україні

Пільгові програми з кредитування в Україні допомагають вирішити квартирне питання, але їх фінансування настільки незначне, що в рік видається всього близько 300 квартир. У той час як в черзі знаходяться тисячі громадян.

Чим відрізняються пільгові програми?

  • низька процентна ставка
  • частина виплат погашається державою
  • отримати їх можуть тільки обмежені категорії громадян

Хто може претендувати на пільги?

  • молоді сім'ї
  • переселенці
  • учасники АТО
  • люди, які потребують поліпшення житлових умов, тобто ті, в чиїх будинках порушені санітарні та технічні вимоги

Для отримання знижки по молодіжному кредитуванню необхідно відповідати наступним вимогам: вік – до 35 років, перебувати на обліку по житлу та мати офіційний дохід. Для пар без дітей річна переплата складе 3%, з однією дитиною – 0%, з двома – держава погасить 25%, з трьома – можна розраховувати на допомогу в розмірі 50%.

Термін кредиту при цьому не може перевищувати 30 років. Початковий внесок набагато менший, ніж без пільг – від 6% вартості на житло, замість звичних 30%. Але дана програма розрахована до 2020 року і поки немає інформації про те, чи будуть її продовжувати.

Також популярністю користується програма «Доступне житло», яка повноцінно запрацювала з 2017 року та розрахована на підтримку різних категорій людей:

чиї житлові умови потребують поліпшення хто за останні 3 роки не мали житлоплощі у власності чия житлова власність не перевищує 13,65 м² (наприклад, власники кімнати в квартирі) чий дохід не перевищує 3 середньостатистичні зарплати, в кожному українському місті цифри відрізняються

Даній програмі ми присвятили окрему статтю, де розповіли про всі особливості більш докладно.

На сьогоднішній день умови кредитування більше лякають, ніж залучають. В середньому процентна ставка в Україні не опускається нижче 20% річних. У підсумку позичальник переплачує мінімум в два рази більше, ніж вартість квартири. З появою партнерських програм з'являється трохи більше надії на те, що купівля житла перестане бути нездійсненною мрією та метою всього життя.

Якщо ви все ж зважилися на іпотечний кредит, обов'язково переконайтеся в надійності банку, його внутрішніх умовах, наявності щомісячних платежів, відсутності доплат при достроковому погашенні кредиту, обов'язково запитайте паспорт кредиту та проект договору. Ідіть на ризики обдумано!