Як продати квартиру: технології та поради

Зміст

Якщо ви вирішили продати квартиру, напевно виникло резонне питання: з чого почати? Не поспішайте пакувати речі, спершу визначитеся з тим, хочете ви здійснити операцію самостійно або за допомогою ріелтора. Від цього будуть залежати подальші дії та кількість витраченого часу і грошей. У цій статті ми крок за кроком опишемо процес, поділимося найпоширенішими помилками власників та порадами як їх уникнути. Розповімо про фінансові ризики, майбутні бюрократичні етапи та як їх пройти швидко й безболісно. Коротше кажучи, стаття заряджена на успіх і швидкий пошук покупця.

Краще продавати квартиру самостійно або з ріелтором?

Давайте почнемо з того, що ви отримаєте, звертаючись до ріелтора? Як правило, їх послуги включають консультацію, допомогу в оцінці нерухомості (формування адекватної ціни), створення попиту завдяки рекламі, ведення переговорів, супровід клієнтів і покази. Контент (фото і текст для рекламних майданчиків) теж створюються переважно фахівцями. У більшості випадків ріелтори обіцяють правовий супровід угоди, але це рідко відповідає дійсності, так як юристів в агентствах, як правило, немає.

Скільки доведеться заплатити за послуги ріелтора?

Залежно від міста України ця цифра коливається в межах 2-5% від суми житла.

Хто платить: покупець або продавець?

У більшості випадків все закінчується фінансовими втратами обох сторін, зараз пояснимо чому. Ріелтори стверджують, що для продавця їхні послуги абсолютно безкоштовні та всі витрати падають на плечі покупця. На ділі реальність така – ріелтор додає свою комісію до вартості квартири, ціна стає вищою та менш конкурентною. Знаходиться покупець, якого влаштовує житло, але він неминуче починає торгуватися. У підсумку, якщо продавець погоджується на зниження ціни, то він втрачає частину бажаної суми. Покупцеві навіть з урахуванням знижки все одно доведеться переплатити. Єдина людина, яка несе мінімальні втрати – ріелтор, чия комісія залишається практично незмінною.

Ріелтер показує квартиру покупцям

Чи можливо продати квартиру самостійно?

Так, в супроводі грамотного юриста, послуги якого обійдуться набагато дешевше, ніж комісія ріелтора.

Єдина проблема, з якою ви зіткнетеся – після розміщення на порталах нерухомості своєї пропозиції, вам почнуть надходити дзвінки від ріелторів, які захочуть виступити в якості посередників. Менш добросовісні люди будуть це робити без попиту, чим лише заплутають потенційних покупців, адже серед безлічі однакових фото та текстів на сайтах буде складно знайти першоджерело й зрозуміти хто саме є господарем нерухомості.

Які помилки допускають люди, продаючи нерухомість?

Припустимо, ви зважилися на продаж. Можливо, навіть розмістили свою пропозицію на онлайн-майданчиках, але у відповідь тиша. Розберемося чому так сталося.

По-перше, змиріться з тим, що за статистикою рішення про купівлю квартири приймається в середньому 3-4 місяці від початку пошуку та до етапу підбору житла. Це не миттєва справа.

По-друге, ви могли допустити одну з типових помилок, про які ми розповімо далі.

Що пішло не так?

1. Неадекватна оцінка нерухомості

Так, це ваша улюблена квартира. Так, вона для вас безцінна! Але це не привід завищувати вартість, особливо якщо це місто, в якому багато ідентичних пропозицій за більш доступною ціною. Промоніторьте пропозиції інших продавців в цьому ж районі зі схожим плануванням і площею. Найнижча ціна, яку ви зустрінете, не відповідатиме дійсності. Такі суми вказують ріелтори, щоб «рибка клюнула». Під час телефонної розмови вам скажуть, що це житло вже продано, але є дуже схоже на кілька тисяч дорожче.

В тему: Як проводиться оцінка нерухомості в 2020?

На найвищу ціну теж не варто орієнтуватися, так як ви поняття не маєте виходячи з чого ця цифра була сформована. Можливо, там була проведена повна заміна або модернізація комунікаційних мереж або обладнана система «розумний дім». Орієнтуйтеся на середнє арифметичне між цими показниками. Трохи нижче ми докладніше розповімо про те, що варто враховувати при складанні ціни.

2. Документи

Підготуйте їх заздалегідь, не втрачайте час покупців. Перевірте, щоб не було комунальних заборгованостей та незаконних перепланувань, інакше це стане великою проблемою.

3. Чим більше ріелторів, тим краще

Деякі власники вважають, що чим більше ріелторів вони задіють, тим швидше здійсниться угода. Це не так, з кількох причин. По-перше, доведеться витратити багато часу на комунікацію з кожним з них. По-друге, ріелтори розміщують свої пропозиції на одних і тих же майданчиках. Що буде бачити покупець, беручись до пошуку житла? Що одна і та сама квартира продається під різними номерами телефонів, від імені різних людей, а іноді і за різною ціною, адже комісія за послуги в компаніях відрізняється. Повірте, далеко не кожен зрозуміє, що це посередники, багато хто вирішить, що це чергова шахрайська схема та не захоче зайвий раз зв'язуватися.

Головне правило – конкуренція повинна бути між покупцями, а не ріелторами.

4. Поганий контент

Це стосується як фотографій, так і тексту. Уявіть себе на місці покупця, що б ви хотіли побачити в оголошенні? На жаль, дуже часто зустрічаються розмиті, темні, неінформативні, обрізані знімки. Звичайно ж, їх складно назвати вдалими для угод такого масштабу. При продажу нерухомості краще робити фото не на телефон, а на фотоапарат. Якщо у вас немає такої камери, позичте її на кілька годин у друзів або знайомих, це значно поліпшить якість оголошення.

Пишіть текст максимально інформативно та стисло, спробуйте за допомогою опису викликати у людини бажання для подальшого спілкування або зустрічі.

Не ігноруйте можливість зробити відеоогляд житла.

Невдала фотографія для продажу квартири

Наочний приклад невдалого фото в інтернеті

5. Погана передпродажна підготовка

Якщо ви чекаєте потенційного покупця в гості, обов'язково перевірте, щоб не було несправностей, позбудьтеся від бардаку та подбайте про освітлення. Деякі використовують трюк з запахом випічки, так як він асоціюється з домашнім затишком і підсвідомо викликає прихильність.

Вам буде цікаво: Як перевірити квартиру перед покупкою?

Які фактори визначають ціну квартири в новобудові та на вторинному ринку?

  • Розташування та інфраструктура. В якому районі міста знаходиться нерухомість, чи є поряд промзони, наскільки далеко знаходиться від центру, чи є поруч метро, ​​чи можна до станції дійти пішки, скільки шкіл, садочків, лікарень, парків і торгових центрів є поруч.
  • Поверховість. Квартири на першому і останньому поверхах коштують дешевше, ніж ті, що знаходяться посередині.
  • Наявність пасажирського та вантажного ліфта в будинку.
  • Планування та площа. Роздільні або суміжні кімнати, а також санвузли, їх квадратура. Наявність балкона або лоджії.
  • Благоустрій прибудинкової території та чи є проблеми з комунікаціями.
  • Рік побудови та за якими технологіями був зведений.
  • Наявність парковки.
  • Ремонт в квартирі, стан проводки та сантехніки.
  • Рівень безпеки.
  • Кількість квартир, що продаються в цьому районі.

Кращий час для продажу

Не багато хто замислюється про те, коли краще продавати квартиру, але тим не менш, на ринку нерухомості теж є певна сезонність і тенденції.

Наприклад, очікувано нульова активність серед покупців з середини грудня до кінця січня. Це має банальне пояснення – в період затяжних свят люди думають про подарунки, олів'є та шампанське. У ці плани ніяк не вписуються пошуки квартири та юристів, які в цей період працюють. Майже така ж ситуація спостерігається влітку, в сезон відпусток.

Зважайте на те, що люди намагаються купувати житло в теплу пору року, щоб було зручніше робити ремонт і, якщо потрібно, замінювати комунікації. Тому попит на нерухомість зростає з настанням весни. Якщо вірити статистиці, пік припадає на жовтень-листопад.

Пошук покупців: де розміщувати оголошення?

Насамперед спробуйте скористатися сарафанним радіо. Набагато простіше і надійніше продати квартиру людям, яких ви особисто або опосередковано знаєте. Покупцям в такому випадку теж спокійніше, так як менше ризиків нарватися на несумлінного продавця або шахрайську схему.

Прискорити процес здатна і зовнішня реклама, яку вішають на балконі або за вікном. 

Якщо це не допомогло, найпростіший спосіб – розмістити пропозицію в соцмережах, створити оголошення на тематичних майданчиках, форумах і дошках оголошень. Як ми вже з'ясували, для цього у вас повинні бути якісні фото та хороший опис.

В тему: 10 кращих ресурсів для пошуку житла в Україні

Щоб ваше оголошення увійшло в ТОП і його помітили, за просування сайт запросить додаткову оплату.

Свою пропозицію можна опублікувати на таких майданчиках:

Ресурси пошуку нерухомості

Документи для продажу квартири в Україні

Щоб безпечно укласти угоду купівлі-продажу нерухомості, у продавця повинні бути такі документи:

  • внутрішній паспорт
  • свідоцтво про право власності на об'єкт нерухомості
  • кадастровий паспорт на квартиру (його видають в БТІ)
  • виписка з ЄДРН (Єдиного державного реєстру нерухомості)
  • виписка з будинкової книги, щоб надати відомості про кількість прописаних в квартирі мешканців
  • довідка про відсутність боргів по комунальних платежах
  • якщо робилося перепланування, необхідна додаткова довідка, яка доводить законність її проведення
  • якщо квартира була куплена в шлюбі, а не подарована або отримана в спадщину, доведеться підготувати нотаріально завірений документ зі згодою чоловіка або дружини на продаж нерухомості
  • дозвіл органів опіки на продаж квартири, якщо її власником є ​​неповнолітній

Якщо всі документи зібрані та є потенційний покупець, то сміливо переходьте до справи.

Як укладається договір?

У нас є докладна стаття про оформлення купівлі-продажу нерухомості, тому тут ми розповімо про основне.

Найпростіший і безпечний варіант – запросити юриста для супроводу угоди. З ним буде спокійніше і вам, і покупцеві.

Розрізняють 2 види договорів купівлі-продажу нерухомості – попередній і основний.

Попередній складається в момент, коли покупець приймає рішення придбати квартиру, але готовий залишити тільки завдаток, а не повну суму. Такий договір посвідчується нотаріально. У ньому є можливість прописати свої умови. Наприклад: у разі, якщо покупець передумає здійснювати операцію, заставна сума залишається у власника квартири. Якщо ж передумає продавець, йому доведеться повернути гроші в двократному розмірі.

Основний договір підписується та засвідчується нотаріально, коли у продавця на руках є всі документи, а у покупця сума, що залишилася. Оскільки за законами України всі операції, які передбачають передачу грошей понад 150 тис грн відбуваються в безготівковому розрахунку, то до моменту підписання договору потрібно отримати виписку з банку, що підтвердить переказ коштів.

У самому ж договорі вказується ціна нерухомості, детально описується предмет договору та умови передачі як грошей, так і нерухомості.

Договір з продажу квартири

Хто платить податки при здійсненні угоди?

Оплата податків – обов'язкова процедура, без неї угода купівлі-продажу не буде завірена нотаріально. У цьому випадку витрати падають на плечі як продавця, так і покупця.

Сума залежить від багатьох факторів: громадянство, належність до пільгової категорії і т.д.

  • Продавець зобов'язаний сплатити держмито (1% від суми), військовий збір (1,5% від вартості), податок на доходи фізичних осіб.
  • Покупець – збір до Пенсійного фонду (1% від ціни квартири) та держмито за нотаріальне посвідчення операції (1%).

Раніше ми писали велику статтю про податки при угоді купівлі-продажу, в якій ви зможете знайти більш детальну інформацію.

Послуги нотаріуса, як правило, сплачуються навпіл, або за іншою обопільною домовленістю.