Як перевірити квартиру перед купівлею?

Купівля квартири – це серйозний крок, пов'язаний зі значними фінансовими вкладеннями. 

Попри те, що ціни на ринку нерухомості в Україні в останні роки знизилися, вартість квартир як і раніше для більшості українців залишається недоступною. Знадобиться не один рік, щоб зібрати потрібну суму. У такій ситуації фінансові втрати можуть стати величезним випробуванням. 

Тому перед оформленням документів важливо переконатися в сумлінності продавця, щоб не стати жертвою шахраїв. Причому чим вище сума угоди, тим більші й фінансові ризики. За статистикою у 20% покупці стикаються з аферистами. Причому як вторинний, так і первинний ринок приховують безліч підводних каменів та небезпек.

На первинному ринку найчастіше – це невиконання термінів здачі будинку або зупинка будівництва через банкрутство забудовника. Можуть бути проблеми з отриманням дозволу на проведення будівельних робіт або з документами на землю.

На вторинному ринку – це підробка документів або продаж квартири, у якої потім виявляється ще один законний власник. Нотаріус, рієлтор та юрист допоможуть уникнути неприємних ситуацій, однак і ви самі повинні знати, на що звернути увагу при покупці квартири в кожному з цих випадків.

Читайте також: 13 правил огляду квартири перед купівлею

Як перевірити квартиру перед покупкою у 2020 році на первинному ринку?

Щоб купити квартиру на первинному ринку, потрібно звернутися до відділу продажів вподобаного вами ЖК. Однак не завжди його співробітники розповідають усі нюанси. Про деякі неприємні моменти вони можуть не сказати. Тому щоб зустріч була максимально ефективною необхідно підготуватися та попередньо зібрати якомога більше інформації. В інтернеті ви можете дізнатися дуже багато про свій житловий комплекс та забудовника. Ось як це зробити:

1. Зайдіть на сайт забудовника та дізнайтеся, де знаходиться його офіс, чи є міські номери телефонів, які об'єкти він вже здав і як відгукуються про нього покупці. Ця інформація допоможе вам зрозуміти, наскільки йому можна довіряти.

2. Якщо забудовник є юридичною особою, інформацію про нього можна знайти на сайті Мін'юсту, ввівши ЄДРПОУ. Так ви дізнаєтеся, коли була створена компанія, хто її засновники і який розмір статутного фонду.

3. Обов'язково перевірте компанію забудовника за Єдиним державним реєстром судових рішень. Там зафіксовані всі судові справи, в яких він приймав участь.

4. Ще один корисний і доступний сервіс – це Публічна кадастрова карта України. На ній ви дізнаєтеся, кому належить ділянка і яке її цільове призначення. Якщо в кадастрі значиться, що ділянка призначена не для будівництва багатоквартирних будинків, з таким забудовником краще не зв'язуватися.

5. Якщо земля, на якій знаходиться новобудова, знаходиться у комунальній власності, то потрібно перевірити, кому вона надана в оренду. Зробити це можна на сайті Київської міської ради та Київської міської адміністрації.

6. Зайдіть на сайт Асоціації допомоги постраждалим інвесторам та переконайтеся, що житловий комплекс, в якому ви зібралися купити квартиру, не відноситься до проблемних.

7. Вивчить інформацію про цікаві вам житловові комплекси на авторитетних тематичних ресурсах, таких як: lun.ua, gdevkievezhithorosho.com, forum.domik.ua та buildersclub.com.ua. Вони постійно відстежують ситуацію на ринку нерухомості й оновлюють дані на своїх сайтах.

Перевірка квартири перед купівлею

Зібравши й проаналізувавши інформацію про забудовника та житловий комплекс, можна вирушати у відділ продажів. Йдучи туди, важливо чітко уявляти список питань, на які ви хочете отримати відповідь. Перше й найважливіше, що потрібно зробити на цьому етапі – це попросити показати вам всі документи на будівництво. У забудовника повинна бути:

  • Ліцензія на будівельні роботи
  • Містобудівні умови й обмеження
  • Дозвіл на будівництво будинку
  • Документи на землю
  • Проєкт житлового комплексу та його експертиза
  • Декларація про початок проведення будівництва
  • Технічні умови на підключення комунікацій

Якщо забудовник відмовляється надати вам один з документів, це означає, що в ньому міститься інформація, яка вам не сподобається. Можна спробувати отримати їх безпосередньо у відповідних організацій. Наприклад, містобудівні умови й обмеження можна отримати за запитом в Департаменті Містобудування та архітектури, а Технічні умови на підключення будинку до комунікацій – у Київводоканалі, Київенерго та Київгазі. Але потрібно робити окремий запит у кожну з цих організацій.

Друге, на що потрібно звернути увагу, – це договір. Перш ніж підписувати його, вивчіть всі умови. Краще попросити взяти типову форму додому, щоб спокійно переглянути всі пункти. В Україні не існує єдиного формату взаємодії забудовника й покупця, а, значить, немає і єдиної форми договору. Факт купівлі житла на первинному ринку може бути підтверджений інвестиційним договором, договором купівлі-продажу майнових прав, сплати пайових внесків через кооператив або пайової участі. Однак в будь-якому з перерахованих випадків в договорі повинні бути обумовлені наступні моменти:

  • Вказана дата введення об'єкта в експлуатацію
  • Вказана вартість квартири
  • Якщо оформлена розстрочка, то чітко прописаний графік внесення платежів
  • Обговорено умови розірвання договору
  • Прописані права й обов'язки сторін

Перед тим, як підписати договір, обов'язково відвідайте будівельний майданчик. Зверніть увагу на те, скільки техніки на ньому знаходиться й скільки людей працює. Добре, якщо у вас вийде вести спостереження протягом декількох днів, а краще тижнів. Якщо у вашому житловому комплексі є вже здані й заселені будинки, ви можете поговорити з його мешканцями й дізнатися, з якими проблемами вони зіткнулися і як їх вирішили.

Ще один важливий момент при купівлі квартири на первинному ринку – це її прийом від забудовника. Щоб уникнути подальших витрат на ремонт, уважно перевірте, чи виконані всі заявлені в договорі роботи та наскільки якісно. Що ж перевіряти при прийомі квартири? Ось кілька моментів, на які обов'язково варто звернути увагу:

  • Площа квартири повинна відповідати тій, що вказана у договорі.
  • У квартирі повинна бути організована система вентиляції.
  • Склопакети повинні відповідати заявленій якості.
  • У квартирі повинна бути проведена розводка системи каналізації, опалення та електрики, якщо це передбачалося договором.
  • Перевірте також наявність лічильників та іншого обладнання, якщо його встановлення було передбачене договором. Зверніть увагу на якість монтажу.

Не соромтеся задавати питання при огляді квартири. Ви маєте на це повне право.

Якщо ви виявили дефекти, вкажіть їх в акті приймання-передачі та підписуйте його тільки після того, як забудовник повністю їх усуне.

Що потрібно знати при покупці квартири на вторинному ринку?

Перевіряємо квартиру перед купівлею

На вторинному ринку ризик стати жертвою шахраїв, мабуть, навіть вище, ніж на первинному. Будемо раді, якщо наші поради при купівлі квартири допоможуть вам. Що ж потрібно зробити?

1. Визначте особу продавця

Насамперед подивіться паспорт. У ньому повинні бути вчасно вклеєні всі фотографії. При спілкуванні звертайте увагу на поведінку. Якщо людина нервує або поводиться неадекватно, є ризик того, що він може перебувати на обліку в психоневрологічному або наркологічному диспансері, обманювати вас або щось приховувати. Знайдіть продавця у соціальних мережах й уважно вивчить всю інформацію. На персональній сторінці зазвичай є дані про освіту та місця роботи. Поспілкуйтеся з сусідами. Є кілька інтернет-ресурсів, що допомагають ідентифікувати особу. За паспортними даними можна перевірити людину на сайті Державної міграційної служби, а за ідентифікаційним кодом на сайті Державної податкової служби.

Тільки, якщо ви повністю впевнені, що перед вами реальна людина, погоджуйтесь на угоду.

2. Перевірте квартиру

  • Переконайтеся, що продавець є законним власником нерухомості. Ми розповімо вам, як перевірити право власності на квартиру? Тут все дуже просто. У власника повинен бути один з наступних документів: свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду. Обов'язково подивіться їх оригінали. Навіть нотаріально завірені копії в цьому випадку не підійдуть.
  • Образец договора купли-продажи

    Зразок договору куплі-продажу

  • Право власності має бути зареєстровано в державному реєстрі. Щоб перевірити квартиру в реєстрі, зайдіть на сайт Міністерства юстиції України. Зареєструвавшись на ньому, і сплативши вартість послуги, ви отримаєте довідку про те, хто є власником квартири, на електронну пошту. Однак електронний реєстр існує тільки з 2013 року. Тому, якщо ніякі дії з нерухомістю з цього моменту не проводилися, то інформацію в ньому самостійно ви не знайдете. В такому випадку доведеться звернутися в БТІ.
  • Перевірити, чи не знаходиться квартира в заставі або під арештом можна скориставшись Єдиним державним реєстром судових рішень.
  • Переконайтеся, що по квартирі немає боргів за комунальні послуги. Це можна зробити через Єдиний реєстр боржників, якщо ввести в форму пошуку прізвище власника або будь-якої особи, прописаної у квартирі.
  • Уточніть, хто прописаний у квартирі. Погоджуйтеся на операцію тільки в тому випадку, якщо в ній зареєстрована одна людина, а саме господар квартири, з яким ви й будете укладати договір купівлі-продажу. Дізнатися, хто прописаний у квартирі можна з довідки про склад сім'ї. Але краще взяти виписку з повною історією реєстрації, щоб зрозуміти, хто та коли був виписаний й чому. Це допоможе уникнути ситуацій, коли, наприклад, людина була виписана через перебування у місцях позбавлення волі. Повернувшись, вона може подати позов до суду про порушення своїх прав.

Довідка БТІ з підтвердженням прав власності

Довідка БТІ з підтвердженням прав власності

При купівлі квартири враховуйте ще кілька важливих моментів:

  • Якщо у квартири кілька власників, то потрібно нотаріально підтверджена згода на продаж від кожного з них.
  • Якщо власник квартири знаходиться в законному шлюбі, то обов'язково знадобиться згода чоловіка чи дружини.
  • Якщо власник не досяг повноліття, то потрібно взяти дозвіл опікунської ради на продаж квартири.
  • Для оформлення угоди продавець повинен оформити в БТІ технічний паспорт на квартиру. У ньому ви знайдете опис параметрів житла. Зверніть увагу на те, чи відповідають дані з нього дійсності. Буває, що власники приєднують до своєї квартири нежитлові приміщення, що є незаконним.
  • Продавець також проводить незалежну оцінку нерухомості, яка потім реєструється в Єдиній базі звітів з оцінки майна. Зазначена в ній сума стане базою для оподаткування.

3. Вивчіть і проаналізуйте ціни на ринку нерухомості.

Занадто низька вартість квартири повинна вас відразу насторожити. Причому це стосується, як вторинного, так і первинного ринку. Ніхто не продаватиме житло собі в збиток. Будь-яке зниження вартості нижче ринкового рівня повинно мати логічне пояснення. Вам варто з'ясувати в чому справа ще до підписання договору, щоб не отримати неприємний сюрприз в майбутньому.

Сподіваємося, що наші поради будуть вам корисні при купівлі квартири. Знаючи основні нюанси, ви зможете уникнути неприємностей та станете власником затишного і якісного житла.