Як обрати квартиру в новобудові?

Зміст

Купівля житла – це радісна подія в житті кожної людини й водночас це серйозний крок. Таке придбання вимагає значних фінансових вкладень. Зазвичай потрібен не один рік, щоб накопичити необхідну суму. Тому до купівлі квартири потрібно поставитися серйозно. Тут все має значення: і район, і близькість до метро, і транспортна розв'язка, і наявність інфраструктури й навіть вид з вікна. Але перше, з чим варто визначитися – первинний або вторинний ринок?

Переваги житла на первинному ринку

Квартира на первинному ринку

Купівля квартири в новобудові дасть вам наступні переваги в порівнянні з вторинним ринком:

  • Будинки, побудовані за монолітно-каркасною технологією, розраховані на термін експлуатації понад 100 років.
  • Нові системи комунікацій відрізняються високою надійністю і дозволяють створити максимально комфортні умови для життя.
  • Використання енергоощадних технологій дасть можливість мінімізувати комунальні платежі.
  • Планування новобудов не порівняти зі старими будинками. Для них характерні великі кімнати, просторі кухні, наявність гардеробних і можливість при необхідності провести перепланування.
  • Новобудови мають облаштовані двори з паркінгами й дитячими майданчиками. Крім того, більшість забудовників ще й забезпечують мешканців всією необхідною інфраструктурою. Вони не тільки залишають місце для магазинів, аптек, салонів краси та інших об'єктів на перших поверхах, а й будують дитячі садки й школи.
  • Вартість квадратного метра на первинному ринку нижче, ніж на вторинному і становить відповідно від 12 000 до 14 000 грн/м² та від 20 000 до 22 000 грн/м².

Все це дає можливість стверджувати, що первинний ринок – це вигідна інвестиція. Тепер поговоримо про те, як вибрати квартиру в новобудові, на які моменти варто звернути увагу в першу чергу.

1. Вибір району

Район Києва

Київ – велике місто. Живучи в одному районі, а працюючи в іншому, ви неминуче витратите кілька годин на дорогу кожен день. Тому якщо у вас стабільна робота, то варто шукати квартиру в тому ж районі або в місці, куди ви зможете легко дістатися своїм автомобілем або громадським транспортом за 30-40 хвилин. Багато хто не прив'язуються до роботи взагалі, а шукають житло в транспортній доступності до центру. Це цілком логічно, бо більшість офісів знаходиться саме там. Дуже часто діти намагаються купити квартиру неподалік від батьків, щоб мати можливість більше з ними спілкуватися. Якщо у вас дистанційна робота або робота за вільним графіком, то при виборі місця розташування нової квартири на перше місце вийдуть зовсім інші параметри. Найчастіше це екологія. Жити в тихому місці, дихати свіжим повітрям і по вихідним ходити в ліс або на рибалку – це теж вагомий аргумент на користь того чи іншого району або передмістя.

Детальніше: кращі райони Києва

2. Оцінка інфраструктури

Вирішуючи, де краще купити квартиру під Києвом, важливо подумати про те, в який дитячий садок або школу підуть ваші діти. Добре, якщо в пішій доступності буде поліклініка, лікарня, спортивний комплекс та інші об'єкти соціальної інфраструктури. Дізнайтеся, які є поруч торгові й розважальні центри, продуктові магазини, ринки й бутіки. Важливий фактор – це наявність паркінгу поруч з будинком. Якщо його немає, то потрібно звернути увагу на розмір двору та під'їзних шляхів і знайти гарне місце для вашої машини. Якщо у вас є діти, то великою перевагою стане дитячий та спортивний майданчик біля будинку, закритий від машин внутрішній двір або парк поруч. У нас ви можете подивитися всі житлові комплекси на карті.

3. Орієнтація на місцевості

Перш ніж прийняти рішення про придбання квартири, поцікавтеся географією місцевості. Не зайвим буде подивитися геодезичний звіт, щоб не стати жертвою ґрунтових вод. Знання історії території теж не зашкодить. Будинок, побудований на місці старого кладовища або поруч з підприємством хімічної промисловості навряд чи буде користуватися популярністю у покупців, якщо ви раптом приймете рішення продавати квартиру.

4. Вивчення технології будівництва

Технології будівництва будинку

  • Найбюджетніший варіант – це будинок із залізобетонних панелей. Цю технологію будівництва почали використовувати в 80-і роки. Сьогодні її все ще застосовують при будівництві висоток економ класу. Головний недолік панелей – це надмірне нагрівання влітку й охолодження взимку, а також наявність внутрішніх опорних конструкцій. Це означає, що про перепланування не може бути й мови.
  • Цегляні будинки є найбільш екологічними, але вони обходяться забудовникам дорожче. Крім того, ця технологія має обмеження по висоті й швидкості проведення робіт.
  • Найбільш прогресивним на сьогодні є монолітно-каркасний спосіб будівництва. Каркас будівлі виганяють із залізобетону, а стіни роблять з цегли або газоблоків. Головна перевага таких будинків – це відсутність опорних внутрішніх стін. Це означає, що планування може бути будь-яке. Ця технологія є енергоощадною, що важливо при постійному підвищенні комунальних платежів.

5. Вибір планування

Вибір планування квартири

Одна з основних переваг нерухомості на первинному ринку – це планування. Забудьте про крихітні кухні та прохідні кімнати, як це було в «хрущовках». Сучасне житло – це великі кімнати, просторі кухні, гардеробні та відсутність внутрішніх опорних стін, що дає можливість проводити перепланування. Ви можете купити однокімнатну квартиру й виділити в ній за рахунок гардеробної та передпокою дитячу кімнату або робочий кабінет. Зазвичай забудовники пропонують кілька варіантів планування. Зустрічаються дуже оригінальні рішення, наприклад, кімнати з великими панорамними вікнами, скошеними або круглими стінами, з балконами та еркерами химерної форми.

Детальніше: вибираємо планування квартири

6. Проведення ремонту

Ремонт квартири

Зверніть увагу, що на первинному ринку квартири продаються без ремонту. Будьте готові до того, що вам доведеться, по-перше, вкласти у внутрішнє оздоблення кругленьку суму грошей, а по-друге, витратити на це час. Зате ви зможете зробити такий дизайн, який буде максимально відповідати вашим вподобанням та потребам. Підписуючи договір із забудовником, обов'язково уточніть, який перелік оздоблювальних робіт він бере на себе. У більшості випадків він лише проведе штукатурку стін, робить стяжку на підлозі, встановить вікна та вхідні двері, а все інше, в тому числі й розводку комунікацій, залишить покупцеві. Це великий шмат роботи. Шукайте таких забудовників, які згодні змонтувати хоча б систему опалення та встановити котел. Часто будівельні компанії пропонують проведення ремонту «під ключ» за додаткову оплату. Це гарний варіант, якщо ви хочете якомога швидше вселитися й у вас немає бажання займатися ремонтом самостійно.

7. Перевірка надійності забудовника

Як перевірити надійність забудовника

«Як купити квартиру в новобудові, щоб не надурили?» – це питання турбує всіх без винятку покупців. Щоб не стати жертвою зловмисників, перед укладенням договору зберіть максимум інформації про забудовника, використовуючи всі можливі канали її отримання:

  • Почніть з вивчення сайту. Подивіться планування та вивчіть умови укладання угоди. Перевірте, щоб всі фотографії були реальними.
  • Вивчіть сторінку девелопера в соціальних мережах, прочитайте коментарі користувачів, обговорення будівництва в блогах.
  • Подивіться будинки забудовника, які він вже здав. Оцініть якість будівельних робіт, організацію простору навколо будинку. Поговоріть з мешканцями, дізнайтеся, чи подобається їм жити тут, скільки вони платять за комунальні послуги і з якими проблемами стикаються.
  • Сходіть на перегляд та дізнайтеся у відділі продажів, що входить у вартість квадратного метра.
  • Забудовник зобов'язаний показати вам наступні документи при покупці квартири в новобудові: ліцензію на будівельні роботи, дозвільну документацію на проведення будівельних робіт, документи на землю, проект будинку з його експертизою, містобудівні умови й обмеження та технічні умови підключення до комунікацій.
  • Перевірте, чи не знаходиться забудовник в центрі скандалу або чи не стоїть на порозі банкрутства.

Детальніше: перевіряємо надійність комплексу та забудовника

8. Вартість нерухомості

Вартість квадратного метра на первинному ринку залежить від району, площі квартири, поверху, масштабу і стадії будівництва та інших чинників. У Києві ціни коливаються від 12 000 грн/м² до 21 000 грн/м². Причому на лівому березі вони трохи нижче. Вигідно купити квартиру в новобудові можна в передмісті. У будинках, що споруджуються, вартість квадратного метра починається з 9 000 грн/м² в Ірпені, з 12 000 грн/м² в Броварах і 15 000 грн/м² в Петропавлівській Борщагівці.

Забудовники зацікавлені в тому, щоб збільшити потік клієнтів. Іпотека в цьому плані є одним з інструментів, здатних залучити покупців. Тому вони укладають договори з банками. Наприклад, «Укрбуд» пропонує програми кредитування від Укргазбанку. Ощадбанк готовий дати іпотечні кредити на термін до 20 років. Займаються кредитуванням й комерційні банки. Процентні ставки знаходяться на рівні 18% за умови довгострокового договору і можуть знижуватися при домовленості погасити кредит всього за кілька років. Популярним форматом оплати є також безвідсоткова розстрочка від забудовника. Найчастіше її можна оформити на 1-2 роки, але іноді будівельна компанія згодна почекати 5 і навіть 10 років. При цьому розмір початкового внеску може становити від 5 до 70% від повної вартості житла.

9. Психологія житла

Що врахувати при покупці квартири радять також психологи. На їхню думку, найважливішим фактором є те, наскільки спокійно почувається людина в своєму будинку. Наприклад, деякі відчувають страх висоти, і їм буде некомфортно жити на верхніх поверхах. Швидше за все, від таких квартир відмовляться люди похилого віку, а ось тим, хто хоче підняти собі самооцінку, верхні поверхи, навпаки, можуть бути корисними. Перший поверх іноді сприймається, як ознака низького статусу. Тому його теж візьмуть не всі. Екстраверти воліють жити в просторій квартирі-студії з видом з вікна на вільні простори. Інтровертам, навпаки, буде комфортно у затишній невеликій спальні або особистому кабінеті.

10. Оформлення документів на квартиру в новобудові

В Україні не існує єдиного порядку оформлення взаємовідносин між забудовником і покупцем. Вам можуть запропонувати підписати один з наступних видів договорів:

  1. Договір купівлі-продажу майнового права,
  2. Договір про сплату пайових внесків через кооператив,
  3. Інвестиційний договір,
  4. Попередній договір купівлі-продажу,
  5. Договір пайової участі в будівництві,
  6. Договір про спільну діяльність.

Кожен з них має свої переваги й недоліки. Тільки юрист може підказати вам, які підводні камені можуть бути в тому чи іншому випадку. Перед підписанням договору уважно прочитайте його й переконайтеся, що в ньому зафіксовані наступні моменти:

  • Площа квартири,
  • Поверх,
  • Вартість квадратного метра,
  • Повна вартість квартири,
  • Валюта,
  • Термін здачі об'єкта,
  • Платіжні реквізити,
  • Права та обов'язки сторін.

Детальніше: оформлення покупки-продажу житла

11. Запишіться на перегляд

Скільки б ви не читали про житловий комплекс гарних відгуків і скільки б не дивилися фотографії, ви не зможете реально оцінити ситуацію, поки не побачите квартиру своїми очима. Тому не витрачайте час даремно, а відразу записуйтеся на перегляд. Дивитися квартиру краще вдень при гарному освітленні. Уявіть собі, що ви вже живете в ній. Подумайте, де б ви розставили меблі і як облаштували кімнати. Дивіться багато варіантів, щоб мати можливість порівнювати. Як тільки ви знайдете «вашу» квартиру, ви відразу це відчуєте. Не хвилюйтесь, якщо довго не можете знайти те, що вам потрібно. Ви купуєте квартиру на тривалий період і краще зараз витратити трохи більше часу, проте знайти ідеальне житло.

Що потрібно знати при покупці квартири в новобудові може розповісти вам ріелтор. Однак не варто надто довіряти його думці, бо в цій ситуації він є зацікавленою особою, і не завжди захищатиме ваші інтереси. Якщо є сумніви або питання, краще звернутися до професійного юриста. Це стане гарантією того, що ви приймете правильне рішення при виборі квартири в новобудові.

«Хрущовки» повністю вичерпали свій ресурс і більшість з них потребують реконструкції. Однак, якщо врахувати всі витрати, то вигідніше буде просто знести їх і побудувати повністю нові будинки.

Близько 50% пропозиції на первинному ринку нерухомості – це однокімнатні квартири. На частку двокімнатних доводиться 34-35% житла. Багатокімнатні квартири покупці обирають тільки в 15-16% випадків.

Після різкого зростання цін на комунальні послуги кілька років тому популярністю почали користуватися SMART-квартири площею від 25 до 30 м². Хоча бум на них вже пройшов, але експерти очікують збереження стабільного попиту на такий формат житла протягом наступних 2-3 років.