Податки при купівлі-продажу нерухомості в Україні в 2020 році

Придбати квартиру в наш час не просто, тому необхідно ретельно прорахувати всі пов'язані з цим процесом витрати. На жаль, покупці іноді забувають, або не цілком усвідомлюють, що до основного платежу також додадуться податки та збори. Те ж саме відноситься і до продавців нерухомості. Найчастіше вони не враховують, що виторг від угоди буде зменшений через податки. Розглянемо докладніше, які податки при купівлі та продажу нерухомості повинні платити українці.

Можливо, вас зацікавить: ЖК Києва

Які податки та збори необхідно сплатити при купівлі нерухомості?

В першу чергу, необхідно пам'ятати, що укладення договору купівлі-продажу нерухомості відповідно до законодавства України обкладається не тільки податками, а й митом. При цьому деякі категорії громадян звільняються від ряду платежів. Але про це ми поговоримо трохи пізніше.

Отже, купівля заповітних квадратних метрів оформляється у нотаріуса. Покупець офіційно отримує право на своє нове житло тільки після того, як нотаріус внесе інформацію про угоду до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас до нового власника переходить обов'язок сплати податку.

  • Послуги нотаріуса доведеться сплатити обов'язково. Тут є можливість заощадити трохи грошей, звернувшись не до приватного, а до державного нотаріуса за місцем знаходження майна або реєстрації однієї зі сторін. Але в цьому випадку потрібно розуміти, що звертаючись до приватного нотаріуса, ви заощаджуєте час. Саме час, витрачений на операцію і її реєстрацію, частіше стає вирішальним фактором при виборі нотаріуса.Вибір нотаріуса ніяк не впливає на розмір податків на продаж нерухомості і інші платежі.
  • Після здійснення угоди купівлі-продажу нерухомості покупець зобов'язаний сплатити збір до Пенсійного фонду в розмірі 1% від вартості об'єкта угоди. Після цього він подає документи, що підтверджують цю операцію, нотаріусу. На їх підставі нотаріус заносить відомості в електронний Держреєстр. Вартість реєстрації залежить від терміновості оформлення угоди.
  • Крім цього, оплачується 1% держмита за нотаріальне посвідчення операції з нерухомістю. У теорії, це оплата послуг нотаріуса згідно з спеціальним декретом Кабінету міністрів України «Про державне мито», проте в реальності є додатковим обов'язковим платежем. Ну і оплачуються власне нотаріальні послуги (оформлення договору і реєстрація права власності) за прейскурантом фахівця.

Ці платежі – держмито і нотаріальні послуги – покупець і продавець ділять між собою, оскільки угода має двосторонній характер. Хоча трапляється, що за домовленістю ці витрати бере на себе одна зі сторін.

Податки при продажу нерухомості: зобов'язання продавця

Продавець квартири (або іншої нерухомості) несе такі витрати:

1. Державне мито

Розмір Держмита для продавця встановлений в розмірі 1% від вартості нерухомого майна, зазначеного в договорі купівлі-продажу.

2. Військовий збір

З недавніх часів закон передбачає цей додатковий обов'язковий збір для громадян України, що продають житлову нерухомість, що закріплено в «Перехідних положеннях Податкового Кодексу України». Військовий збір складає 1,5% від вартості продаваної власності.

Без пред'явлення документів, що підтверджують оплату цих зборів, нотаріус не зможе засвідчити договір купівлі-продажу.

3. Податок на доходи фізичних осіб

(ПДФО) від продажу нерухомого майна.

Особливістю цього податку є те, що розмір і необхідність оплачувати його залежить від декількох факторів:

  • Типу проданого майна
  • Кількості угод, проведених за рік
  • Чи є продавець резидентом України

У 2020 році в другому читанні був прийнятий законопроект № 1210 «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо удосконалення адміністрування податків, усунення технічних і логічних неузгодженостей в податковому законодавстві».

Як змінився податок при продажу будинку або квартири в зв'язку з останніми змінами?

Раніше якщо платник податків здійснив протягом звітного року більше однієї угоди, то його дохід від подальших прибутків обкладався ПДФО в розмірі 5% від вартості нерухомості, зазначеної в договорі.

Тепер за третю та наступні угоди доведеться заплатити податок 18% + 1,5% військового збору.

Податок на доходи фізичних осіб від продажу нерухомого майна не оплачується в наступних випадках:

  • Передбачений продаж об'єкту, розмір якого не перевищує норм безоплатної передачі землі, установлених ст.121 Земельного кодексу України
  • Угода купівлі-продажу є єдиною в звітному році
  • Нерухомість знаходиться у власності продавця більше трьох років. Якщо об'єкт нерухомості перейшов у спадок, у виконанні цієї умови немає потреби.

Правило поширюється на всі види житлової нерухомості (квартири або їх частини, кімнати, житлові будинки, садові та дачні будинки, земельні ділянки).

У разі, якщо однією зі сторін угоди з продажу нерухомості є приватний підприємець або підприємство, то прибутковий податок повинен бути сплачений юридичною особою.

Податок при продажу квартири в Україні для нерезидентів

Нерезиденти можуть купити нерухомість в Україні або отримати її в спадок, і внадалі вільно нею розпоряджатися.

Згідно ст. 172 Податкового Кодексу України, нерезидент України може продати нерухомість без сплати прибуткового податку, якщо об'єкт угоди дістався йому в спадок.

В іншому правила при продажу нерухомості для нерезидентів не відрізняються від правил, встановлених для українців:

  • Продаж була першою за календарний рік
  • Продавець володів майном більше за 3 роки

За інших умов продавцеві-нерезиденту доведеться сплатити

  1. Мито в розмірі 1% суми угоди
  2. Військовий збір 1,5%
  3. Прибутковий податок в розмірі 18% від вартості майна за договором.

Хто не платить податки при продажу квартири?

Законодавством передбачені пільги при продажу та купівлі нерухомості для певних категорій громадян.

Від сплати державного мита звільняються:

  • Інваліди Великої Вітчизняної війни та сім'ї військових, зниклих безвісти
  • Інваліди 1-2 груп
  • Ліквідатори аварії на ЧАЕС

Друга сторона угоди з купівлі-продажу нерухомості від сплати держмита не звільняється, якщо тільки не відноситься до перерахованих вище категорій.

Обов'язковий платіж 1% суми угоди до Пенсійного фонду не повинні платити:

  • Особи, що купують квартиру або інше житло вперше
  • Особи, що перебувають на квартирному обліку

Однак фактично нотаріуси не погоджуються завірити договір без надання покупцем документів про сплату цього збору. Така ситуація обумовлена ​​тим, що в Україні не існує єдиної інформаційної бази, що дозволяє перевірити факт першої покупки житла. Повернути вже сплачену до бюджету суму можна через звернення до адміністративного суду.

Повторимо ще раз, коли не сплачується податок на доходи фізичних осіб від продажу нерухомого майна:

  • Угода купівлі-продажу була єдиною у звітному році
  • Продавець володів відчуженим майном більше за 3 роки

Вартість реєстрації купленої нерухомості

Як було описано вище, право власності на нерухомість потрібно зареєструвати. Розмір адміністративних зборів за внесення до Державного реєстру залежить від терміновості переоформлення. Порядок реєстрації права власності на куплену нерухомість визначено постановою Кабінету міністрів України № 1127 та Законом України № 51 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:

  • Оплата за державну реєстрацію права власності стягується в розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних громадян.
  • Процедура реєстрації буде здійснена протягом 5 днів з дня внесення заяви до Держреєстру.

Щоб оформити угоду швидше, доведеться доплатити:

  • За оформлення протягом 2 робочих днів – у розмірі 1 мінімальної заробітної плати (3723 грн)
  • Протягом 1 робочого дня – 2 мінімальних заробітних плат (7446 грн)
  • В протягом 2 годин – 5 мінімальних заробітних плат (18615 грн)