Нерухомість як інвестиція: 5 правил успішного рантьє

Зміст

Нерухомість як інвестиція – один з найлегших і зрозумілих варіантів грошового вкладення, на відміну від цінних паперів і депозитів. Це підтверджують і результати опитування, проведеного Мінфіном. Вкладаючи гроші в нерухомість в Україні, люди сподіваються не тільки захистити кошти від знецінення, а й примножити капітал.

Але потрібно розуміти які є види нерухомості, належним чином оцінювати можливі ризики, мати уявлення про терміни окупності й головне – чи варте воно того?

Для чого інвестують в комерційну та житлову нерухомість?
  • для перепродажу
  • для здачі в довгострокову або подобову оренду

У цій статті розглянемо другий варіант.

Для початку кілька слів про картину, яка складається на ринку нерухомості в Україні.

За даними Мінрегіону, в першому кварталі 2019 року в Україні було введено в експлуатацію 2,5 млн м² житла і цей результат на 32% перевищує підсумки 2018 року. Ринок активно росте і розвивається пропорційно попиту.

Якщо говорити про співвідношення типів нерухомості, то приватні будинки становлять 61,7%, а ЖК – 38,3%. Крім того, зросли обсяги прийнятих в експлуатацію дачних і садових будинків – на 86,8%.

За темпами забудови провідні позиції займають області:
  • Київська (385 тис м²)
  • Львівська (322 тис м²)
  • Івано-Франківська (235 тис м²)

Переваги купівлі нерухомості для здачі в оренду

Нерухомість стабільна та вкрай рідко падає в ціні, тому якщо вибрати надійного забудовника і подбати про те, щоб не було ризиків, ймовірність піти в мінус мінімальна.

Квартиру завжди можна продати або використати для пасивного доходу. При вдалому виборі житлового комплексу, розташування, площі та адекватно оцінивши вартість оренди, прибутковість в середньому складатиме 12% річних.

Довгострокова оренда або подобова?

Добова оренда має сезонний характер та залежить від безлічі факторів. Наприклад, найбільшим попитом користуються курортні та ділові міста.

Протягом року в трійці лідерів Київ, Львів та Одеса. При цьому взимку, в лижний сезон, прокидається інтерес до Карпат, навесні – до Ужгороду через цвітіння сакур, а влітку, в пошуках моря та пляжного відпочинку, туристи обирають курортні міста та ті, де проходять різні фестивалі.

Найбільш «тихі» місяці – лютий, березень, жовтень, листопад. У цей період спостерігається простій квартир, у зв'язку з чим різко знижуються ціни на оренду. А ось в сезон вартість здачі квартири може зрости в 2-4 рази, як це відбувається, наприклад, в Одесі.

При добовій оренді квартира окупається в середньому за 8-10 років.

Довгострокова оренда надійніша та вимагає меншої кількості контролю і особистої присутності, а також вкладень на прибирання, технічне обслуговування та ремонт. Такий варіант не залежить від сезонності, а популярністю користуються не тільки центральні та курортні частини, а й спальні райони.

При довгостроковій оренді квартира окупається в середньому за 12-13 років.

Первинна або вторинна нерухомість?

Квартира в новобудові має значні переваги в порівнянні з вторинним житлом, у тому числі з точки зору прибутковості. Головний мінус – ризики.

Про які ризики йдеться? Ненадійність забудовника, порушення термінів будівництва, заморожування об'єктів, банкрутство будівельної компанії, шахрайські схеми при продажах, погана якість житла та ін. Вкладаючи гроші, можна зіткнутися з будь-якою з цих проблем.

Компанії Monitor.Estate та Український клуб нерухомості нещодавно провели дослідження, в якому проаналізували більше 1000 споруджуваних ЖК в Києві та області, Дніпрі, Львові, Одесі, Харкові та прийшли до висновку, що більше 50% будівель можна назвати ризиковими. В Одесі конфліктних об'єктів було виявлено 160, у Києві – більше 200, у Харкові – 71, у Дніпрі – 43.

За якими критеріями об'єкти оцінювалися? Наявність дозвільних документів, ліцензій, якість земель, на яких зводяться будинки, чи є кадастровий номер, наявність заборгованостей перед податковою службою та ін.

У зв'язку з цим, будьте пильні та добре перевіряйте усі документи, перш ніж здійснювати угоду.

Припустимо, ви обрали надійного забудовника. Коли купувати? Часто радять придбати нерухомість на етапі котловану.

Що таке котлован? Це перший етап будівництва. Уявлення про те, як буде виглядати дім і з чого буде зроблений, є тільки з наданих паперів. Інвестиція в цей час дійсно вигідніша.

Більше 40% людей віддають перевагу вкладень на перших етапах будівництва, так як з кожним новим зведеним поверхом буде дорожчати вартість квадратних метрів.

В середньому вартість нерухомості на кінцевому етапі будівництва коштує на 25-30% дорожче, ніж під час попереднього продажу.

Переконаємося на наочному прикладі

Візьмемо Мікрорайон «Таїровські сади», який розташований в Київському районі Одеси.

Тут вартість 2-кімнатної квартири (від 66 до 86 м²) в зданому в експлуатацію будинку складає від 1,05 млн грн.

Двокімнатні апартаменти з площею від 51 до 72 м² в споруджуваному будинку цього ж комплексу, який буде введений в експлуатацію у 2 кварталі 2021 року, коштують від 692 тис грн.

У Голосіївському районі Києва в якості прикладу візьмемо ЖК «Svitlo Park».

Вартість двокімнатної квартири в 1 черзі тут стартує від 1,22 млн грн.

Вартість 2-кімнатних апартаментів при здачі житла в 3 кварталі 2022 роки обійдеться від 1,09 млн грн.

Це одна з причин чому про вигоду інвестицій в нерухомість варто подбати заздалегідь.

З ремонтом або без?

Інвестори часто віддають перевагу житловим комплексам, в яких квартири здаються з ремонтом. Так, це вимагає додаткових витрат, але такий варіант почне окупатися швидше.

До того ж квартиру без ремонту все одно доведеться оновлювати, витрачати час і гроші на контроль виконання робіт, і сусіди в такій новобудові напевно будуть гучними. Для майбутніх орендарів це може стати вирішальним фактором не на вашу користь.

Головна перевага новобудов полягає у тому, що сучасні житлові комплекси мають новіші й досконаліші комунікації, у них рідше виникають проблеми з комунальними службами та прибудинковою територією. Інфраструктура та безпека в таких домах розвинена краще, іноді це і зовсім «місто в місті» з закритим двором. У випадку з великими житловими комплексами, поруч з'являються садки, школи і магазини. Тому попит на оренду набагато більше.

Вторинне житло в нашій країні знаходиться далеко не в найкращому стані, у більшості будинків закінчується термін експлуатації та часто виникають проблеми з комунальними послугами.

Вторинний ринок вибирають ті, хто розраховує почати швидкий заробіток на здачі квартири. Головний плюс – відсутність ризиків, не доведеться брати кота в мішку.

Значення матимуть: затребуваність району, кількість кімнат (1- та 2-кімнатні квартири найбільш популярні), стан будинку та самої квартири, наявність ремонту.

Головний мінус – ціна. Вторинна нерухомість дорожча, ніж первинна.

Розраховувати на те, що з часом ви зможете її вигідно продати, не варто. Старий житловий фонд з кожним роком все більше падає в ціні. Але повернути вкладені в квартиру кошти та заробити на здачі в оренду можливо за 8-13 років.

Ціна на оренду квартири в новобудові та на вторинному ринку

Візьмемо середню вартість у Києві в 2019 році, завдяки цим цифрам можна буде розрахувати окупність квартири при здачі в оренду.

Будемо порівнювати пропозиції в центрі міста та на околиці.

Що стосується новобудов, то стан справ такий:

В центрі:

  • Однокімнатна – 15 000-20 000 грн.
  • Двокімнатна – 18 000-21 000 грн.
  • Трикімнатна – 20 000-29 000 грн.

На околиці:

  • Однокімнатна – 9 000-11 000 грн.
  • Двокімнатна – 11 000-13 000 грн.
  • Трикімнатна – 13 000-18 000 грн.

У старому житловому фонді ситуація трохи інакша.

В центрі:

  • Однокімнатна – 9 000-13 000 грн.
  • Двокімнатна – 12 000-16 000 грн.
  • Трикімнатна – 15 000-20 000 грн.

На околиці:

  • Однокімнатна – 6 000-8 000 грн.
  • Двокімнатна – 8 000-10 000 грн.
  • Трикімнатна – 9 000-14 000 грн.

В якому місті вигідніше купити нерухомість для здачі в оренду?

Виходячи з цін на житло, ​​вартості ремонту та середньої ціни на оренду квартир в різних містах, в першу п'ятірку (від дорогих до більш доступних) потрапляють: Київ, Одеса, Львів, Дніпро та Харків.

Як розрахувати рентабельність інвестицій в нерухомість?

Припустимо, ви купили квартиру в спальному мікрорайоні за $35 000.

Звичайно, додаткові кошти доведеться витратити на ремонт і меблі. Вартість ремонту в однокімнатній квартирі до 40 м² обійдеться приблизно в $10 000, припустимо, що стільки ж піде додатково на меблі і техніку.

Разом на квартиру, в якій можна комфортно жити, піде приблизно $55 000.

Припустимо, ви здали свою квартиру в довгострокову оренду за середньоринковою ціною за 11 000 грн ($ 450) на місяць.

З цього заробітку віднімаємо оплату комунальних послуг. Наприклад, $50 в сезон без опалення. Таким чином, місячний прибуток складе $400.

Ремонтні роботи та облаштування квартири меблями відіб'ється за 4 роки та 2 місяці, виходячи з розрахунку ($20 000 ÷ $400) ÷ 12.

З цього моменту ви починаєте отримувати прибуток. А гроші, які були витрачені на саму нерухомість не вважаємо, так як їх завжди можна повернути, продавши житло.

В даному випадку не враховуються також податки. При офіційному укладанні договору потрібно буде сплачувати дохід фізосіб 18% та 1,5% військового збору.

Чи вигідно купувати квартиру в іпотеку для здачі в оренду?

Спробуємо визначити рентабельність здачі квартири в оренду у такому випадку.

Припустимо, щоб купити житло, нам потрібні все ті ж $35 000, тобто 841 тис грн.

Початковий внесок становить, як правило, мінімум 25% від вартості житла, у нашому випадку – 210 250 тис грн.

При цьому кредит буде сплачуватися протягом 20 років зі ставкою 18% річних.

Виходячи з цих даних, щомісячний платіж складатиме 9 734 грн.

Середня орендна плата однокімнатної квартири не в центрі буде коштувати приблизно 11 000 грн.

Використовуємо формулу, щоб розрахувати ROI (коефіцієнт повернення інвестицій).

ROI = (дохід - витрати) * 12 / обсяг інвестицій * 100%

У нашому випадку розрахунок буде таким:

ROI = (11 000 - 9 734) * 12 / 210 250 * 100% = 7,2%

Придбання даної квартири можна порівняти з розміщенням інвестиційних коштів у внесок під 7,2% річних.

П'ять універсальних правил для здачі квартири в оренду:

  • Якщо ви купуєте нерухомість в місті, де є метро, ​​то майте на увазі, що піша доступність від квартири до метрополітену піднімає вартість оренди в середньому на 30%.
  • Для довгострокової оренди також підійдуть райони, де поруч ВНЗ або бізнес-центри. У таких місцях завжди є охочі для оренди як в новобудові, так і на вторинному ринку.
  • Якщо це курортне місто та передбачається подобова здача в оренду, особливу увагу приділіть ремонту. Плюсом стануть якісь особливості в плануванні або інтер'єрі. Вибираючи собі квартиру на кілька днів, люди будуть порівнювати не тільки розташування, а й дизайн, внутрішні «фішки», уявляючи наскільки їм буде комфортно та затишно жити в цьому місці.
  • Найбільшим попитом для довгострокової оренди користуються однокімнатні, квартири-студії, а також двокімнатні квартири до 60 м² комфорт-класу. Їх здати набагато простіше та швидше, ніж більш габаритне житло.
  • Квартира – це не тільки дах над головою, а й навколишня інфраструктура. Важливо, щоб поруч було достатньо торгових центрів, кафе, супермаркетів, шкіл, садочків, лікарень. Навіть якщо це спальний район, віддайте перевагу тій його частині, де всі найважливіші об'єкти розташовані найближче.

Вдалих інвестицій!