Оформлення процедури продажу квартири

Зміст

Процедура продажу квартири не така вже складна, але вимагає певної послідовності та чіткості. Якщо ви продаєте нерухомість вперше, то напевно задалися питанням «з чого почати?». У цій статті ми розповімо про всі майбутні етапи, перелік необхідних документів, витрати, процес укладання договору та різні нюанси.

Якими законами регламентується продаж квартир в Україні?

Законодавство України чітко регламентує процес проведення продажу і купівлі нерухомості. В Цивільному кодексі шукайте докладний його опис із зазначенням списку необхідних документів і усіх можливих нюансів. У Податковому кодексі зафіксовано суми податків і зборів. А все, що стосується нотаріального оформлення, регламентується інструкцією Міністерства фінансів України «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України».

Що таке договір купівлі-продажу?

оформлення операцій з нерухомістю

Договір купівлі-продажу – це документ, який завірений нотаріусом і має юридичну силу. В ньому зафіксовано факт переходу права власності від однієї особи до іншої. Після його підписання необхідно внести інформацію про нового власника в електронний реєстр нерухомості і можна спокійно святкувати входини.

Договір купівлі-продажу укладають, щоб оформити передачу майна від продавця покупцеві і не важливо, про «первинну» чи «вторинну» нерухомість йдеться.

У будь-якому випадку в ньому фіксується така інформація:

  • Дані продавця та покупця із зазначенням серії та номера паспортів та ідентифікаційних кодів для фізичних осіб, і реквізитів для юридичних.
  • Дата укладання договору.
  • Технічні характеристики квартири: її адреса, планування, площа
  • Вид власності.
  • Назва документа, що підтверджує право власності на майно.
  • Сума оцінки нерухомості.
  • Повна вартість квартири, а також опис того, в якій валюті і яким способом буде проводитися розрахунок.
  • Адреса нотаріальної контори, ПІБ нотаріуса, його підпис.

У договір також записуються всі інші нюанси угоди. Наприклад, коли з квартири виїдуть всі проживаючі в ній, хто буде оплачувати комунальні в цей період, хто буде сплачувати послуги нотаріуса і т.д.

Які документи потрібні для продажу квартири?

Щоб продати квартиру, власник готує пакет документів і з усіма їхніми оригіналами приходить до нотаріуса. Залежно від обставин, в списку будуть наступні пункти:

  • Документ, що підтверджує право власності
  • Виписка з реєстру
  • Паспорти та ідентифікаційні коди власників
  • Свідоцтво про шлюб дружини або чоловіка власника
  • Згода чоловіка або дружини власника на продаж майна. Виняток становлять випадки, коли майно подаровано, отримано у спадщину або куплено ще до вступу в шлюб.
  • Дозвіл опікунської або піклувальної ради, якщо власник – дитина або недієздатна особа
  • Довідка про склад сім'ї
  • Оцінка квартири
  • Технічний паспорт
  • Довідка про обсяги заборгованості за житлово-комунальні послуги
  • Довідка з банку про відкриття рахунку, якщо платіж буде більше а 50 000 грн.

документи для продажу квартири на вторинному ринку

Розповімо трохи докладніше про деякі з документів для продажу нерухомості.

До документів, що підтверджують право власності відносяться: договір-купівлі продажу квартири, що підтверджує ваше придбання нерухомості; свідоцтво про право власності, у тому числі якщо житло було отримане у спадок, в результаті дарування або за договором міни; рішення суду, згідно з яким квартира належить вам.

Оригінал будь-якого з цих документів повинен бути на руках, а його дані внесені до Державного реєстру речових прав на нерухомість. Якщо право власності було зареєстровано до 2013 року, то додатково доведеться отримати довідку з БТІ, так як в цей період інформація не фіксувалася в електронному реєстрі.

Витяг з Державного реєстру прав на нерухомість. Його можна отримати не виходячи з дому, для цього потрібно зареєструватися на сторінці Кабінету електронних сервісів на сайті Міністерства юстиції України та слідувати покроковій інструкції: ввести необхідні дані, сплатити збір 20 грн., отримати необхідну інформацію на свою електронну адресу.

Згода чоловіка або дружини власника на продаж. Якщо це спільно нажите майно, то подружжя не має право одноосібно здійснювати продаж нерухомості. Саме тому створюється письмова заява, засвідчена нотаріусом, яка підтверджує, що чоловік або дружина не мають заперечень щодо угоди.

Дозвіл опікунської ради. Цей документ для продажу квартири потрібен в тих випадках, коли співвласником житла є неповнолітній. Що робити? Звернутися в Опікунську рада за місцем проживання та надати наступні документи: згоду батьків на продаж нерухомості, довідку про склад сім'ї, техпаспорт квартири, виписку з державного реєстру, паспорта всіх власників майна. Після цього буде видано офіційний письмовий дозвіл.

Довідка про склад сім'ї. До середини 2019 року вона мали таку назву та надавалася в ЖЕКу, але згідно з наказом Міністерства соціальної політики України №1106 від 17 липня 2019 року, документ був перейменований на «довідку про кількість зареєстрованих осіб у житловому приміщенні» і видають її за попереднім записом в Центрах надання адміністративних послуг. Там же ви можете отримати виписку про відсутність заборгованості по комунальних платежах.

довідка про склад сім'ї

Оцінка квартири. Оскільки будь-яка угода купівлі-продажу нерухомості підлягає оподаткуванню, перш ніж її здійснити, потрібно отримати довідку про оціночну вартість житла. Зробити це можна за допомогою Єдиної бази реєстрів.

Приблизно з літа 2020 року доступ до неї матимуть всі громадяни країни і після заповнення онлайн-форми, система розрахує ціну автоматично, а потім безкоштовно видасть дані про оцінку.

У разі, якщо власник нерухомості не згоден із запропонованою сумою, він зможе замовити послугу у незалежного оцінювача. Спеціаліст зареєструє свій звіт, який стане основою для угоди. Але врахуйте, що різниця між автоматичною оцінкою квартири та результатом оцінювача не може становити більше 25%.

Як проходить оформлення договору купівлі-продажу?

Як проходить оформлення договору купівлі-продажу

Оформлює договір купівлі-продажу нотаріус. Краще, якщо ви самі підберете нотаріальну контору, щоб мінімізувати ризики.

Процедура оформлення купівлі продажу квартири в 2020 наступна:

  1. Продавець й покупець готують і подають нотаріусу необхідні документи
  2. Нотаріус складає договір і дає сторонам для ознайомлення та уточнення
  3. Сторони перевіряють правильність введення інформації в договір
  4. Чоловіки або дружини сторін, якщо вони є, підписують згоду на вчинення правочину
  5. Сторони сплачують всі податки та обов'язкові платежі
  6. Проводиться передача грошей від покупця продавцю
  7. Нотаріус засвідчує договір купівлі-продажу і вносить дані до державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Згідно з останніми змінами законодавства реєстрація права власності на нерухомість в Україні проводиться нотаріусом через інтернет-портал.

В результаті ви отримуєте на руки оригінал та завірену копію договору купівлі-продажу, виписку з реєстру, технічний паспорт на квартиру і ключі.

Що таке попередній договір купівлі-продажу квартири і в яких випадках він оформляється?

Припустимо, пройшла зустріч з потенційним покупцем, обидві сторони задоволені та зацікавлені в угоді, але продавець не встиг отримати кілька необхідних документів для її здійснення, а покупець розраховував на меншу вартість і йому потрібен час, щоб зібрати решту суми.

В такому випадку ідеальним варіантом буде складання попереднього договору купівлі-продажу. У цьому документі обидві сторони закріплюють свої зобов'язання перед один одним і прописують всі нюанси: терміни укладання угоди, суму внесеного завдатку, кінцеву вартість квартири тощо.

Також можна прописати, що в разі, якщо покупець відмовиться від придбання, завдаток залишається продавцю. І навпаки, якщо продавець передумає, то йому доведеться сплатити суму в розмірі 2 завдатків.

Згідно зі статтею 635 Цивільного кодексу України, угода має бути завірено нотаріально для вступу в силу.

Податки при продажу квартири

Власник майна, продаючи його, отримує прибуток, тому виручена сума обкладається податком на доходи фізичних осіб, який становить 5% від вартості квартири і військовим збором в розмірі 1,5%.

Податок не стягується в наступних двох випадках:

  1. Квартира належить її власнику на протязі не менше 3 років і це перший його договір купівлі-продажу в поточному році.
  2. Нерухомість була отримана у спадок.

Ви як покупець змушені будете заплатити 1% від вартості майна в пенсійний фонд (стаття 4 закону № 400/97-вр «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування»).

Для того, щоб продаж квартири пройшов легко та безболісно, потрібно заздалегідь подбати про наявність всіх необхідних документів, згоду співвласників, відсутність комунальних заборгованостей, отримання дозволів та пошук надійного нотаріуса. Це допоможе прискорити процес і стане запорукою успішної угоди.

Читайте також: