13 правил огляду квартири перед покупкою

Зміст

Будь-яка людина, що прийняла рішення купівлі квартири, неминуче занурюється в нескінченний процес пошуку, прорахунків і порівнянь. Нарешті ви визначилися з вибором і хочете, щоб очікування та реальність збіглися. На що звернути увагу при огляді квартири в новобудові, щоб не шкодувати про інвестицію? Два головних критерії – юридичний аспект (порядок з документацією, надійність забудовника) і фізичний стан нерухомості.

Ви можете придбати квартиру у вже зведеному будинку і тоді процес огляду буде проходити більш прозоро та просто (відмінний варіант для інвесторів, які хочуть здавати квартиру в оренду). Але набагато більше людей купують житло для себе та вкладають гроші на етапі котловану, бажаючи заощадити. Обидва випадки мають ряд особливостей, про них і поговоримо.

Перевірте законність будівництва

Про юридичний аспект ми вже писали докладно в одній з попередніх статей, головні правила зводяться до наступного:

  • Почніть вивчати інформацію про ЖК і забудовника ще до поїздки у відділ продажів. Більшість комплексів мають свій сайт, де вказується електронна адреса. Скористайтеся цим і запросіть документи, що підтверджують законність спорудження.
  • Перевірте відповідність цільового призначення землі, це можна зробити самостійно за допомогою кадастрової карти України. Введіть адресу або кадастровий номер і відзначте на карті будівлю, яка вас цікавить. Всього кілька кліків і вам буде доступна інформація про сумлінність забудовника. Іноді девелопери отримують дозвіл на будівництво соціальних об'єктів, а замість цього зводять житлові будинки, швидко продають квартири, але пізніше дім не вводять в експлуатацію через невідповідність. За підсумком вкладники залишаються без грошей і житла, оббиваючи пороги місцевих правоохоронних органів і судів.
  • На сайті Міністерства юстиції можна зробити безкоштовний запит, завдяки якому отримати додаткові відомості про забудовника та його судової історії.
  • Якщо ви живете в столиці, перевірте, чи немає комплексу, який вас цікавить, в списку нелегальних ЖК Києва. Також знайти дома з порушенням містобудівного законодавства можна на сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам. Громадська організація консультує та надає юридичну допомогу вкладникам.

Збір інформації за такою схемою не займе багато часу, але убезпечить вас від втрати великої суми грошей. До того ж, якщо ви в майбутньому захочете продати апартаменти, у вас не виникне жодних проблем.

Припустимо, ви уважно ознайомилися з усіма документами та хочете оглянути квартиру в новобудові.

На що звернути увагу при огляді квартири в зведеному будинку?

Як правило, перший огляд житла у потенційних інвесторів – ознайомлювальний. Вам демонструють різні планування, водять по прибудинковій території та діляться перевагами комплексу. До речі, про те, як обрати квартиру в новобудові, ми писали окрему статтю.

Заздалегідь можете запросити договір участі в пайовому будівництві, в якому повинен бути прописаний перелік робіт, виконуваних забудовником. Так ви дізнаєтеся як повинна бути укомплектована квартира, які монтажні роботи проведені, наявність інженерних комунікацій та ін. Без цього ви просто не зможете виявити невідповідності.

Кілька важливих правил:

1. Зверніть увагу на те, чи відповідає будівля плану проекту, який зображений на сайті. Чи достатньо простору на прибудинковій території, щоб було реалізовано все обіцяне.

На жаль, далеко не завжди очікування з реальністю збігаються. Ось один з наочних прикладів, взятих з інтернету.

2. Йдіть на об'єкт в світлий час доби. Очевидно, що при денному світлі всі недоліки будуть набагато краще видно.

3. Ви увійшли в квартиру. Які дефекти можна побачити неозброєним оком і без залучення додаткового обладнання або фахівців?

  • Зверніть увагу на те, як проведені будівельно-монтажні роботи. Чи є тріщини, потемніння на стінах, волога або грибок.
  • Подивіться як встановлена ​​система опалення та радіатори.
  • Переконайтеся, що каналізація, водопостачання та вентиляція підведені. Коректність останньої можна перевірити за допомогою звичайного аркуша паперу. Піднесіть його до вентиляції та спостерігайте. Якщо папір прилип до решітки, то все працює коректно.
  • Двері та вікна повинні відкриватися і закриватися легко. Герметичність установки вікон можна перевірити за допомогою того ж аркуша паперу. Відкрийте стулку, помістіть лист між нею та рамою і закрийте. Якщо лист не впав і його складно витягнути, то все в порядку.
  • Поцікавтеся матеріалом зовнішніх стін і утеплювача.
  • Перевірте матеріалами обробки квартири, порівняйте з документацією (штукатурні роботи, стяжка підлоги, гідроізоляція в санвузлах та ін.).

Окрему увагу приділіть плануванню житла, переконайтеся, що воне для вас оптимальне. Цього буде достатньо, щоб скласти перше враження.

Якщо ж, зваживши всі за та проти, ви зважилися на придбання житла в даному комплексі в новій черзі, то остаточний огляд квартири перед підписанням акту прийому повинен бути більш ретельним.

Що перевірити перед підписанням акту прийому-передачі квартири?

Гроші вкладені, будинок побудований, отримано дозвіл на введення в експлуатацію і забудовник запрошує на приймання квартири. Поверхневими оглядами вже не обійтися, адже за додатковий ремонт і усунення похибок девелопера доведеться платити вам.

Чек-лист приймання квартири буде полягати в наступному:

1. Виміряйте площу житла. Як правило, забудовники вказують в договорі, що фактична площа після завершення будівництва може відрізнятися від проектної як в більшу, так і в меншу сторону, що тягне за собою зміну ціни. Відбувається це через технічні похибки. В середньому, різниця становить від 0,3 до 3 м². Захистіть себе та пропишіть при підписанні договору вартість «бонусних» квадратних метрів, якщо вони з'являться. Девелопери часто користуються ситуацією та стягують плату за них не за тією ціною, яку ви вносили поки будинок зводився, а ту, яка актуальна на момент здачі його в експлуатацію (значно вище).

2. Не багато хто знає, але в договорі можна прописати, що при порушенні термінів будівництва житлового комплексу, забудовник зобов'язаний буде платити пеню. В результаті вона може погасити ті самі «зайві» метри.

3. Перевірте рівність стін і стель, висоту останніх, стики, їх обробку. Не повинно бути ніякого осипання та нерівномірного фарбування.

4. Стяжка підлоги не повинна кришитися та мати бульбашки повітря. А також перевірте горизонтальність стяжки за допомогою рівня.

5. Розміри міжкімнатних дверей повинні відповідати БНіП (будівельним нормам і правилам), інакше виникнуть проблеми з підбором відповідних заводських дверей та їх установкою.

6. Вікна та вхідні двері повинні відповідати тим, що заявлені в договорі (фіма, комплектація) та бути правильно встановлені.

7. Зверніть увагу на батареї, як вони укомплектовані, закріплені та підключені до системи опалення. Особливу увагу приділіть установці. Згідно СНіПу, радіатор повинен бути віддалений від стіни на 0,3-0,5 см, від підвіконня – на 10 см та від підлоги – на 10-12 см.

8. Ретельно перевірте роботу комунікацій – електромережі, каналізацію, опалення та вентиляцію.

9. Перевірте цілісність пломб і запишіть показання лічильників, а краще – сфотографуйте.

10. По можливості візьміть із собою фотоапарат і фіксуйте все, що не буде відповідати встановленим нормам.

Якщо ви не знаєте як перевірити квартиру перед купівлею самостійно та зовсім не розбираєтеся в технічних особливостях, довіртеся професіоналам. На сьогоднішній день існує безліч компаній, які здійснюють приймання квартир у забудовника. Завдяки спеціальному обладнанню, вони зможуть виявити всі дефекти, а також проконсультувати щодо суттєвості  проблем. Ціна за роботу, як правило, коливається в межах 1 долару за квадратний метр.

Що робити, якщо виявили проблеми?

По-перше, всі претензії потрібно оформити письмово та скласти акт, в якому будуть перераховані виявлені порушення. У дефектної відомості обов'язково вкажіть до якого терміну повинні бути усунені невідповідності. Не поспішайте підписувати фінальний акт прийому-передачі!

На які закони посилатися?

  • ст. 28-30 закону «Про захист прав споживачів»
  • ст. 882-886 Цивільного кодексу України

Згідно із законодавством, гарантійний термін при капітальному будівництві житла становить 10 років від дня прийняття об'єкта замовником. Всі недоліки, допущені з вини підрядника, повинні усуватися за його рахунок, а також передбачається додаткове відшкодування збитків за неналежне виконання пунктів договору.

Фінансова сторона регулюється за обопільною домовленістю, пропишіть в документі яким чином буде здійснено оплату: підрядник перерахує гроші після того, як буде завершена робота, самостійно виправить недоліки або відшкодує збитки до початку робіт.

Якщо справа дійшла до суду, у разі позитивного розгляду позову, відповідач (забудовник) повинен буде не тільки відшкодувати суму, яка покриє роботи для усунення дефектів девелопера, але також оплатити проведення експертизи, на підставі якої буде вимагатися конкретна сума, і судовий збір.

Набагато складніше йдуть справи, якщо проблеми виявляються після підписання договору. Багато хто помічає дефекти в момент, коли починають робити ремонт. Довести, що щось пошкодилося, неправильно працює, відпало, дало тріщину не з вашої вини буде непросто.

Ще гіршою є ситуація з обіцяними об'єктами на прибудинковій території. Припустимо, девелопер на генплані житлового комплексу вказав, що буде побудована парковка, ігровий майданчик або ж дитячий садок, а за фактом благоустрій території не відповідає дійсності. В такому випадку доведеться збирати докази, робити письмові звернення девелоперу, збирати його відповіді, подавати заяву в прокуратуру. Процес тривалий та неприємний.

Висновки можна зробити такі:

  • Ретельно перевірте забудовника, документи на землю (право на неї, цільове призначення) та дозвіл на будівництво.
  • Заздалегідь запитайте інформацію про квартиру, комплектацію, внутрішню обробку, щоб розуміти на що звертати увагу. Оглядайте житло більше одного разу та просінь показати різні планування. При першому перегляді будь-які дефекти без додаткового обладнання можна побачити тільки в разі, якщо вони дуже явні. Робити огляд краще вдень.
  • Зверніть увагу не тільки на апартаменти, а й на прибудинкову територію, чи відповідає вона генплану.
  • При виявленні дефектів, не підписуйте акт прийому-передачі до їх усунення або відшкодування вартості.
  • Якщо у вас немає знань про будівельні норми та правила, а також необхідного інвентарю, скористайтеся послугою компанії з приймання квартир від забудовника. Професіонали оцінять якість робіт і допоможуть сформулювати претензії до забудовника.
  • Запам'ятайте, що усувати всі недоліки повинен девелопер за свій рахунок.