Закон про перепланування квартир в Україні

Що вважається переплануванням квартири?

Для початку необхідно розібратися, що таке перепланування. З точки зору законодавства, переплануванням вважається будь-яка зміна конфігурації приміщення, що вимагає внесення змін до його технічного паспорта. Таким чином, неузаконене перепланування – це ситуація, коли реальне планування приміщень відрізняється від зафіксованого в техпаспорті квартири.

До недавнього часу самовільним переплануванням вважався навіть знесення комори або переміщення раковини в межах санвузла. На щастя, у 2017 році в Україні змінилися правила перепланування житлових приміщень.

Нові правила перепланування житлових приміщень

Постанова Кабінету міністрів N 1024 від 28.12.2016 «Про внесення змін до Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків» спростила процедуру перепланування. При цьому закон уточнив саме поняття «перепланування», яке часто плутають з реконструкцією.

Відповідно до нових правил переплануванням вважається виконання власником робіт з переобладнання приміщень житлового фонду, які не передбачають знесення або будь-якого втручання в опорні конструкції або інженерні системи загального користування. Такі роботи не вимагають отримання документів, які дозволяють їх проведення По завершенню робіт додаткове введення об'єкта в експлуатацію не потрібно.

Втім, обмеження все-таки залишилися, оскільки досить часто мешканці виконують глобальну перебудову приміщення. Все, що стосується змін в опорних конструкціях, фасаді та інженерних системах, є реконструкцією. У такому випадку потрібно розробити проект та узгодити його з державними органами.

Як правильно зробити перепланування квартири?

Основне правило – не можна чіпати опорні конструкції. Це означає, що тепер дозволено без контролю з боку архітекторів і чиновників переносити двері, демонтувати комори й антресолі. Однак заборонено робити отвори в опорних стінах, і ні в якому разі не можна їх прибирати. Це загрожує серйозними наслідками для всього багатоквартирного будинку, оскільки послаблює каркас будівлі.

Також не вдасться узаконити перепланування зі зміною розташування кухні, санвузлів. При переплануванні кухні слід пам'ятати, що в будинках з газовими плитами й колонками згідно з будівельними нормами нічого міняти не можна. Наприклад, популярне об'єднання кухні й сусідньої кімнати в один простір в будинках з газом робити не можна. Однак в будинках з електричними плитами це можна зробити  в разі, якщо між кухнею і житловою кімнатою немає опорної стіни.

Нагадаємо, що на додаток до закону про перепланування, з жовтня 2018 офіційно дозволено засклення балконів при плануванні багатоповерхівок. Що стосується квартир на вторинному ринку, скління дозволено при дотриманні норм БТІ, якщо будинок не занесений до Держреєстру пам'яток України.

Штрафи за незаконне перепланування квартири

Законодавство України встановлює адміністративну та кримінальну відповідальність за перепланування квартири, проведену без відповідних дозволів:

  • За порушення правил користування житловими приміщеннями ст.150 Кодексу про адміністративні правопорушення передбачається попередження або накладення штрафу в розмірі від 1 до 3 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (17-51 грн) Для посадових осіб передбачено накладення штрафу в сумі від 3 до 7 неоподатковуваних мінімумів.

  • Згідно ст. 96 Кодексу, за недотримання державних стандартів, норм і правил під час проектування, проведення будівельних або реставраційних робіт без дозволу чи затвердженого проекту накладається штраф від 1 до 10 неоподатковуваних мінімумів (від 17 до 170 грн).

  • У розділі ст. 97 передбачається штраф від 5 до 10 неоподатковуваних мінімумів за самовільну зміну архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації (від 85 до 170 грн).

  • Порушення правил, що стосуються безпечної експлуатації будівель і споруд, яке створило загрозу загибелі людей чи настання інших тяжких наслідків, тягне за собою штраф до 50 неоподатковуваних мінімумів (до 850 грн), або виправні роботи на строк до 2 років, або обмеження волі на строк до 3 років.

  • Якщо такі дії призвели до загибелі людей, то відповідно до ст. 275 Кримінального кодексу України порушнику загрожують виправні роботи на строк до 2 років, або обмеження волі на строк до 5 років, або позбавлення волі на строк від 2 до 5 років.

Чим загрожує незаконне перепланування?

Результати судових розглядів показують, що за незаконне перепланування порушники найчастіше отримують штраф та мають повернути приміщення до попереднього стану. Проте, слід врахувати, що самовільно перепланованим житлом надалі не можна буде вільно розпоряджатися.

Незаконне перепланування призведе до того, що власник не зможе продати, подарувати, заповісти у спадок або надати свою нерухомість як забезпечення за кредитом. Це може статися з таких причин:

  • При продажу або оформленні застави на квартиру необхідно надати відомості з реєстру прав власності на нерухоме майно. Дані, спочатку зазначені в реєстрі, можуть змінитися при переплануванні.

  • Потенційний покупець буде звіряти документальну площа квартири з фактичної, зазначеної в техпаспорті. Розбіжність даних призведе до додаткових питань і сумнівів.

  • На отримання нового технічного паспорта і довідки-характеристики БТІ потрібно чимало часу і, можливо, додаткових витрат. Це також може призвести до відмови з боку потенційного покупця або заставодавця, або викликати проблеми для спадкоємців або обдарованих.

  • А головне, неузаконене перепланування, зроблене з порушенням будівельних і санітарних норм, дає формальний привід для оскарження законності самої угоди з нерухомістю. Чи варто так ризикувати?

Отже, нові правила про перепланування дозволяють:
  • Розширювати площу житлових кімнат коштом коридорів і допоміжних приміщень;
  • Збільшувати санвузол шляхом об'єднання ванної та туалету і приєднання частини коридору;
  • Робити отвори в стінах, які не є опорними, між різними приміщеннями;
  • Об'єднувати кухню із суміжною кімнатою їдальню шляхом демонтажу перегородки;
  • Переносити вхідний отвір у квартиру (не в опорних стінах);
  • Закладати або переносити вікна (не в опорних стінах).